记者调查

福州市区有2200多个小区

像环北一村这样的无物业小区就有1000个

      无物业服务带来的环境差、安全隐患多成了这些小区的通病，那么为何这些小区没有物业管理呢？环北一村仅是福州市众多无物业小区的冰山一角。记者从福州市住房保障和房产管理局了解到，据不完全统计，截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区。无物业服务带来的环境差、安全隐患多成了这些小区的通病。

三原因致旧小区无物业管理

      据了解，造成这些旧小区无物业管理的原因主要有三种：第一种是上世纪80年代建成的住宅区，例如发生命案的环北一村、琯尾新村，由于那时根本没有物业管理的概念，建成后也一直没有物业公司进驻；第二种是一些单位集体宿舍原本由单位派人管理，房改转变为私人房产之后，因管理人员撤离，导致了无物业管理状态；最后一种是一些原本有物业管理的小区，由于物业公司的撤离，业主没有引进新的物业公司，就变成了无物业管理状态。

 是什么让物业公司望而却步？

      据福州市晋安区一位长期从事社区治安工作的派出所副所长说，原本有物业管理的小区却最终导致物业公司撤离，多数是由于部分居民长期不缴纳物业服务费。一位民警表示，老旧小区里有一部分业主是拆迁安置入住的，他们对城市化管理认识不足，认为即使没有封闭的小区管理，家里也不会被偷、被抢，反而认为小区封闭管理会造成出入不方便，车辆要按规定停放，还要缴纳一定费用，这让他们难以接受。“不少小区住户只享受服务，却没有养成缴纳物业服务费的观念。”该民警说，此外，一些老旧小区的房主在出租房屋时，未能详细了解承租人的各项信息，将房屋租给他人从事违法犯罪活动，从而埋下治安隐患。而对物业公司来说，即使是都交了钱，“就老旧小区而言，无论是房屋主体，还是各种设施、设备，都到了“问题时段”，这直接导致了物管后续成本较新小区大幅提高。此外，老旧小区管理区域普遍过小，投入高产出低，物管企业正常经营难以维持。”一位长期从事社区工作的专业人士表示。

恶性循环让旧小区管理缺失

      “因为种种原因，物业公司一旦撤离后，治安变差，更多的居民连治安费也不缴纳了，这造成一个恶性循环，使得小区物业长期没有人管理。”上文提到的派出所副所长说。对于这些无物业管理小区的治安管理，派出所和社区会成立联防队，专门负责小区的巡逻，可由于资金问题，不少社区都没有能力引入专业的安防人员。“有些联防人员只有一件反光背心，连制服都配不齐。”该副所长称。目前，给每个负责夜间巡逻的联防人员的工资在600元到800元之间。这工资远低于福州市的平均工资，许多年轻人根本不愿意做这份工作。这就使得联防人员的素质参差不齐，多数是年纪较大的人，而且相当一部分还是兼职。在真正遇到紧急情况时，不一定能够起到安防作用。
（海西地产投资网  马彦凯辑）