【事件】日前，一份据称由福建省政府出具但“不红头不印章”的、名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》的文件在各大媒体传得沸沸扬扬。涉及调整普通住房标准、放宽限购及第二套认定、贷款利率及税收优惠优惠、放宽预售许可及价格管制、扩大土地供应及简化开发审批、鼓励开发及购买绿色建筑等十条政策，即为“闽十条”。正值之前温州、杭州、长沙、常州等地意欲松绑调控之际，“闽十条”旋即被视作救市举措。

　　【点评】CRIC杨科伟

　　经CRIC研究中心向克而瑞福建机构及部分开发企业核实确认，均明确表示没有确认这一信息。因为有3月份南京市“宁七条”的先例，加之楼市调控市场化、地方化的大趋势，暂且不论真假，我们不妨对其本身进行解读。

　　福建房地产市场各项指标显示其并没有强烈的刺激冲动

　　审视一个区域房地产市场状况，看什么？首先，短期关注供求比。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求。纵观福建省房地产市场份额最大的厦门市和福州市，自2009年至今，多数年份均呈现供求平衡，2009年出现明显供不应求，而2011年明显供过于求。其次，中期关注库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡。到2014年1季度末，厦门、福州、泉州新建商品住宅库存量及消化周期都处于正常范围，而不像此前媒体报道的杭州、青岛、宁波那样消化周期都超过20个月；再次，长期关注土地消化周期。据克而瑞监测数据显示，福建省的主要城市土地消化周期都相对健康，福州和厦门在2年左右，泉州及其他在1.5年左右，这一指标远健康与二线及三四线其他城市，超过10个二线城市土地消化周期在3年左右，宁波更达6年，超过9个三四线城市在5年以上，武威更达12.9年。

　　尽管从整体情况来看，我们不认为福建省有被其他城市更迫切的“救市”冲动。但不可否认的是，在市场规模持续扩张的背景下，福建省房地产市场还是有隐患的。

　　以省会福州为例，虽然市场整体库存并不高，但结构分布存在严重问题。福州市内五区180平方米以上大户型房源有78万平方米，占比高达32%，消化周期达30.62个月，呈现严重供过于求；需求量最大的90-125平方米的房源，库存仅够6.6个月，70-90平方米房源库存更是仅能消化5.7个月，呈现严重的供不应求。其次是房价，2013年福州市内五区新建商品住宅价格涨幅高达20%左右，对于首置首改刚需来说，量价齐升的格局已经消耗大量的有效客户资源，需求不再可能一直高位的延续。

　　促供应、释需求，或将加剧供求压力

　　从网传的“闽十条”来看，内容涉及调整普通住房标准、放宽限购及第二套认定、贷款利率及税收优惠优惠、放宽预售许可及价格管制、扩大土地供应及简化开发审批、鼓励开发及购买绿色建筑等。

　　一方面着力增加供应量。扩大供求紧张区域的土地供应量、严格政府交地期限约束，简化建设审批环节，而最立竿见影的则是放宽预售标准，由原来的完成开发投资25%调整为，完成地上二层、一层、基础工程（依建筑高度确定）即可拿证销售。

　　另一方面着力释放需求。先是放宽普通住宅标准、放宽限购和二套房认定标准，再到契税和利率优惠。其中户籍认为扩大为福建省内、二手房不再限购之列、社保期限为6个月、当下持有房产排除自建房、房改房、继承房和征迁安置房，所持房产查询范围仅限于当前购买地，已还清贷款的不计入第二套房产记录等等。通过以各类五花八门的名义减免契税和提供优惠利率的方式，刺激需求释放。

　　从这一系列的举措来看，对户籍认定扩大到省，必将加快跨区域的购房需求释放，而福州、厦门、泉州作为省内三大中心城市，其优势资源密集、经济增长快速，对省内人口的购房需求具有极强的吸附能力，如果“闽十条”属实，在降低省内三四线城市购房门槛、增加房源去化的同时，必将让三地房地产市场原本紧张的供求关系雪上加霜。

　　（海西地产网 柯蓝辑）