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　　据链家地产市场研究部统计，截至6月18日，31家已公布公布5月销售数据的上市房企，前5月共完成销售业绩5550.97亿元。尽管多数企业5月业绩较4月有所上升，但同比均低于去年同期。其中23家房企仅完成了销售目标的33.4%。

 

　　房企业绩表现严重分化

 

　　中房网综合机构数据整理发现，2014年1-5月，万科等31家房企共实现销售额1131.26亿元，环比微涨3%左右。其中，18家企业与去年同期相比业绩下滑，达到六成。其中，公布销售目标的23家房企的统计显示，1-5月销售目标完成率为33.4%。

 

　　“2014年开年，楼市低迷，房价出现下降苗头，购房群体预期变化，观望情绪升级。从5月的销售数据看，环比小幅微涨，同比则出现下降，房企销售尚未出现明显起色”，链家地产市场研究部张旭认为，从销售目标完成情况看，5月已过，整体的销售目前完成仅为1/3，对于个别销售情况不容乐观的房企来说，年内销售目标基本难以完成。

 

　　与此同时，各大房企业绩表现分化尤为明显。恒大、碧桂园、富力、旭辉、奥园1-5月销售额同比去年达到30%以上的增长。其中，广东房企奥园地产同比猛增72%。而华润、远洋、方兴、恒盛、花样年、瑞安1-5月销售额同比减少30%以上。其中，恒盛、瑞安双双骤减56%。

 

　　这也说明，虽然大型房企可能对下行因素防御能力更强，但在整体波动行情下，并不是所有企业手握“免死金牌”。同时，中小型企业只要策略得当，仍有机遇“逆袭”。若市场波动持续，房地产行业有望在小范围内迎来一轮洗牌。

 

　　值得一提的是，部分企业业绩完成情况较差，也跟年初业绩目标过度“拔高”有关。在2014年行业增长减慢的前提下，一些企业在年初制定了较高的目标，影响了完成情况。如旭辉今年合同销售目标为220亿元，较去年实际销售额增加约43.8%，即便前5月业绩增长44%，仍不足全年目标四成。奥园地产今年目标较去年增长50%，至150亿元，尽管前5月大步前进，仍仅完成22.8%。

 

　　行业景气指数全线回落

 

　　企业业绩普遍难言理想伴随的是整个行业各方面的指数走势回落。

 

　　国家统计局数据显示，2014年1-5月，商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积为31946万平方米，同比下降9.2%，降幅较上月增加0.6个百分点；商品房销售额为23674万亿元，同比下降8.5%。其中住宅销售额为19720万亿元，同比下降10.2%。

 

　　与此同时，5月房地产开发景气指数为95.02，比上月下降0.77点，刷新近17个月最低值。链家地产市场研究部报告指出，今年以来的大部分时间，代表房地产行业开发情况的三个重要指标：新开工面积、施工面积和土地购置面积同比增速都处于负值，这说明行业将进入并在一定时期内都处于下行和收紧状态。可以判断，目前，房地产行业面临进入不景气状态的风险。

 

　　2014年1-5月以来，房地产行业销售情况持续冷淡，住宅销售面积和销售额同比涨幅持续下降且呈扩大趋势。其中，销售额下降更为明显，从销售均价来看，今年以来，各月累计销售均价都比去年同期有所降低。

 

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏，导致1-5月份市场短期表现仍然“马力不足”。尽管当前大型房企开始降价，但还没有大范围拉开。他认为，在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

 

　　附：房地产开发景气指数走势

　　数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2014年5月

 

　　下半年深度降价可能性加大

 

　　“买涨”和“杀跌”的买卖逻辑中，今年下半年后者或将得到进一步发挥。

 

　　今年以来，不少知名企业在多个城市掀起降价优惠活动，部分城市微调限购，但大多数大中城市成交量仍同比去年同期下滑2-3成，市场普遍性面临着去库存的压力。

 

　　而据中房网观察，上半年多数企业抛出的优惠活动更近似于噱头，实质降价深度降价案例较少(更多信息可关注中房网“楼市降价调查”系列报道)。

 

　　链家地产市场研究部张旭也认为，从趋势来看，2014年4、5月的销售均价都出现一定幅度下调。从4、5月份房价下行后的成交量情况看，并未出现明显的成交量增长，并未达成“以价换量”的目的，降价幅度也未撬动购房者预期。

 

　　对此，一些分析机构大胆预测，今年下半年将迎来大幅降价潮。

 

　　“市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施‘抢收’半年报业绩”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多，房企大幅降价潮即将来临。

 

　　值得关注的是，若下半年“以价换量”成为企业必然出路，这将进一步压缩盈利空间。据Wind统计数据显示，今年一季度126家房企归属母公司股东的净利润106.23亿元，同比下滑6.36%。在此情况下，房企2014年第一季度的负债和存货均现大幅增长。这126家房企负债合计2.31万亿元，同比增长25.07%，今年首季存货高达2.01万亿元，较去年同期的1.59万亿元上升26.17%。

 

　　这无疑将给一些杠杆过高的中小房企加剧风险。在市场预期低迷，周转不畅的情况下，如果销售在短期内难以出现明显好转，不排除还会有一些中小房企出现破产倒闭现象。

 

　　据克而瑞统计，今年3月以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产和老板跑路事件。

 

　　张宏伟认为，楼市已进入下半场，市场难免会有分化、洗牌的现象发生。尤其是对于2014年，我国正处于宏观经济触底与转型的关键一年，此时，楼市行情也不容乐观。

 

　　(海西地产网 徐晓虹辑）