日前，克而瑞机构发布《7月厦门房地产市场报告》，全面分析成交、土地、政策等多方情况，深入解读7月份的厦门楼市环境。正值“闽8条”利好政策出台之际，厦门限购松绑在即，克而瑞告诫开发商“别急着涨价！否则枉费政策良苦用心”。

　　价格上涨成交低位 开盘去化平平

　　数据显示，7月厦门商品住宅成交1725套，成交面积22.78万㎡，成交量环比上涨7.5%，相比6月出现小幅提升，但仍旧在低位徘徊。至此，厦门已连续4个月的成交量都基本维持在相当水平。从成交价格来看，全市商品房成交均价19013元/㎡，环比上涨6.2%，再创新高。其中，住宅成交均价23686元/㎡，环比上涨7.1%，岛内房源成交比重的大幅提升，在一定程度上拉高了整体的价格水平。

　　成交价格持续上涨，成交量持续低位，与此同时，购房者的观望情绪仍旧浓郁。据统计，7月份厦门共有7个楼盘开盘，共计1382套房源，以改善型房源为主，还有部分别墅产品入市。包括集美区的中交和美新城、莲花新城、联发欣悦湾、水晶湖郡，同安区的禹洲溪堤尚城和金都新蓝湾，以及海沧区的泰禾厦门院子。各盘去化成色不一，销售情况相对一般。其中，泰禾厦门院子时隔一个月之后，加推二期别墅产品，当天热销2.7亿元。

　　开盘“时机欠佳”，开发商更多地将精力转向营销活动，主攻蓄客。克而瑞认为，这是开发商在当前市场不明朗的情况下以及“金九银十”到来之前，通过活动对市场进行试探，挖掘潜在客户的举措，借此更有效地制定下一步的营销策略。

　　岛外楼面价均破万 房企拿地趋理性

　　进入7月，厦门下半年土地市场的帷幕已然开启。当月，厦门共出让6幅地块，包括翔安和同安的两幅商住地块，其余4幅商业地块中，两幅流拍，两幅底价成交。无论是开发商拿地的热情，还是地块成交溢价情况，都明显不及去年火热。

　　在7月11日举行的土地拍卖会上，保利地产以338800万元竞得同安 2014TP04地块，楼面价10381.49元/㎡，溢价率达31.42%。同安楼面价首度破万，晋升本区域“新地王”。至此，厦门岛外四个片区的商住楼面价全线突破万元大关。位于翔安南部新城的X2014P01商住地块的成交情况则相对冷清，地块起拍价7992元/㎡，最终由福建世茂置业有限公司以20亿元收入囊中，成交单价8885元/㎡，溢价率仅11.17%。

　　克而瑞分析，土地市场的“降温”是由多方原因造成的。地块起拍单价提高，加之5日内付款的严格条件，都给开发商资金链带来很大压力，考虑到现实和市场环境等因素，房企出手也相对理性。在未来，楼面价节节攀升的发展格局势必会进一步催涨房价，改善型产品的市场份额将逐步扩大，从而也对开发商在产品打造上提出了更高的要求。

　　限购松绑吹“东风” 以价换量好时机

　　厦门楼市观望氛围的形成，一方面缘于房价的高企，另一方面则是受到全国楼市“负能量”的影响。7月份以来，全国各地在政策层面上的动作频现，调整或松绑限购的城市继续增多，关于厦门取消限购的“风声”也传得沸沸扬扬。时至8月，“闽8条”官方文件正式出台，为厦门松绑限购细则的落地奏响了前序。

　　业内人士普遍认为，“新政”的出台，对于开发商和消费者都是利好，可以提振市场信心，在一定程度上打破观望情绪，刺激成交回升。克而瑞认为，当前是开发商“以价换量”的最佳时机，也是打赢下半年营销攻坚战的窗口期。趁着限购放开的这股“东风”，启动促销策略，通过调整价格和优惠的方式，刺激购买欲望，尽可能完成年度销售目标，而不是趁限购取消等利好因素酝酿涨价，否则既伤了消费者的心，也枉费了政府的良苦用心。

　　（海西地产网 张喵喵辑）