上半年经营管理回顾

　　报告期内，在整体市场销售量同比下降的背景下，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，取得良好销售业绩。销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固。1-6月，公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。上半年公司所销售的商品住宅中，144平方米以下的户型占比达到92%。

　　分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积195.1万平方米，销售金额263.6亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积223.0万平方米，销售金额323.7亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积222.9万平方米，销售金额264.6亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积180.2万平方米，销售金额157.2亿元。上半年有销售的城市，广深区域包括深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、清远、厦门、漳州、泉州、长沙、福州、莆田、三亚；上海区域包括上海、杭州、苏州、无锡、昆山、嘉兴、富阳、南京、镇江、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通；北京区域包括北京、天津、沈阳、抚顺、鞍山、营口、大连、长春、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、秦皇岛；成都区域包括成都、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐。

　　上半年，公司实现新开工面积961.7万平方米，占全年计划开工面积的比例为43.0%。实现竣工面积398.3万平方米，占全年计划竣工面积的比例为26.9%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期的33.5%下降6.6个百分点。竣工集中于下半年是行业的季节性规律，上半年竣工占全年的具体比例主要由偶然性因素决定，并非公司有意的安排。预计2014年全年竣工量将基本符合年初计划。由于大部分结算资源集中在下半年，1-6月，公司实现结算面积363.2万平方米，实现结算收入399.4亿元，同比分别下降6.5%和1.7%。受此影响，上半年公司的营业收入为409.6亿元，较去年同期略微下降1.0%；实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%。公司继续贯彻“均好中提效”的理念，提高经营质量。今年上半年，公司全面摊薄的净资产收益率为6.25%。

　　截至报告期末，公司合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。

　　期内，公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。上半年公司新增加开发项目19个，按万科权益计算的占地面积约92.4万平方米，对应的规划建筑面积约264.1万平方米，平均楼面地价约3665元/平方米，继续保持在合理水平。公司积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式，上半年新增项目中，4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。“小股操盘”模式的推广有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司为股东创造回报的能力。

　　截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3万平方米，可满足未来两到三年的开发需求。公司还有一批参与旧城改造的项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约295.2万平方米。

　　公司存货结构继续保持在合理水平。截至报告期末，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）192.3亿元，占比5.6%，与年初基本持平。

　　公司继续保持稳健的财务状况。报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.8%，较2013年底下降2.8个百分点。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为36.4%，仍保持在行业较低水平。

　　受益于积极销售和谨慎投资的策略，公司仍然保持着较为良好的资金状况。报告期末，公司持有的货币资金较1季度末有所增加，为428.6亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。

　　报告期内，为进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，公司开始推行事业合伙人机制。在项目层面，公司建立了跟投机制，对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。在公司层面，成立了事业合伙人持股计划。首批事业合伙人已将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人进行投资管理。自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股票。截至2014年6月30日，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司A股股票占公司总股份数的2.06%。

　　6月25日，公司H股在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，股票简称“万科企业”，公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案取得圆满成功。方案的顺利实施，有助于改善原有B股股东的交易环境，同时也将进一步提高公司在国际资本市场的知名度，为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。

　　报告期内，公司继续推进国际化战略。上半年，公司通过与当地知名开发商合作的方式，参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发；继荃湾西站项目后，公司通过收购的方式在香港获得湾仔项目。参与海外业务，有助于公司学习和借鉴国外优秀同行的经验，增进对海外成熟市场和商业模式的理解，进一步提升公司产品和服务的竞争力。期内，根据中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组发布的“2014中国物业服务百强企业”，万科物业荣获“2014中国物业服务百强企业”第一位，连续第五年获得该项殊荣。公司优秀的物业服务能力再度获得业界的高度肯定和认可。

　　公司积极履行企业社会责任。报告期内，万科公益基金会携手爱佑慈善基金在武汉市儿童福利院建立“爱佑。万科武汉儿童养护中心”，针对病患孤儿提供专业医疗养护。万科公益基金会还与珠穆朗玛峰国家级自然保护区管理局联合发起成立“珠峰雪豹保护中心”，将致力于建设珠峰雪豹保护的资源整合平台，吸引科研学者实地开展雪豹保护研究。

　　（海西地产网 张喵喵辑）