媒体已报道央行通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，二套、三套房贷款利率将恢复至基准利率。此外，国务院常务会议可能调整二套房认定标准及降低二套房首付降低比例。
此前包括福建、江西、湖北等地陆续出台了房贷放松政策，但由于和中央此前调控政策相违背，其实际执行效果有限，甚至大部分政策均难以落地。
现在随着限贷政策的落地，对于促进潜在改善需求转化为有效需求将产生明显效果，房地产成交量回升将是大概率事件。
目前，限贷放松政策已符合我们此前的预期。但本次放松政策主角已经从地方政府向中央政府转变。这表明中央政府加快了对房地产调控市场化的倾向。
今年以来房地产投资、销售数据持续恶化，8月房地产投资增速同比增13.2%，远低于去年全年的19.8%，房地产市场去行政化的压力越来越大。
当下，各商业银行在政策执行层面动力将大幅提高，我们认为限贷政策调整将大幅提升住宅购买力，在改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放。
事实上，从去年二季度末开始的“房贷荒”主要体现在价格上，银行负债端的边际成本逐渐高于房贷，导致按揭贷款利率的上升削弱了家庭住房的购买力。
因而从量上来看，由于去年商品房销售金额仍处在高位，实际上去年至今房贷余额在商业银行所有贷款余额的比重仍有所上升。国有大行的放贷量并未下降，中型股份制银行基于收益的考虑放贷意愿大幅减弱。
根据央行金融机构贷款投向统计报告数据，2013年二季度至今年二季度季均按揭贷款3993亿，占新增贷款的16.82%，季均增量和占比均仅次于2009年刺激时期。
2014年二季度末房贷余额9.9万亿，同比增18.5%，全部贷款同期同比增13.3%。新增购房贷款占全部贷款余额的12.6%，较今年初上升0.1个百分点，较2013年初上手0.7个百分点。
从价格来看，虽然按揭贷款余额占比并未下降，但其主要是来自于五大行，近2年股份制银行大幅压缩了按揭贷款的投放量。
我们认为目前房贷宽松的政策环境已经具备。一方面，国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点。今年以来国务院常务会议多次提出降低融资成本。
另一方面，今年以来银行间负债端的边际成本也正在逐渐下降。上周四100亿14天正回购中标利率较周二下降20bp至3.50%，刷新了3年半以来的新低，货币政策短期宽松常态化。
我们认为虽然银行出于收益与成本考虑，银行在限贷放松的执行层面并不会一蹴而就。
但房贷宽松政策环境具备后，未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开，宽松政策的效果将逐渐显现，未来成交量的回升将是大概率事件。
由于目前商品房库存仍处在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周转，以价换量为主，预计短期内新开工和房地产投资数据仍难以有大幅好转，但投资增速下滑趋势将得到遏制。
（海西地产网 林毅辑）
