在2014年楼市的整体低迷中，厦门商业办公用房市场未能独善其身。虽然全年供应量有不同程度的增减，但受制于成交量分别下降两成、三成的局面，2014年厦门商业及办公用房库存量进一步增加，去库存理所当然地成为了今年的重要任务。

　　商业

　　供应同比跌五成

　　仍高于市场需求

　　2014年厦门商业用房供应量19.17万平方米，同比下降53.9%，创近六年来厦门商业用房供应量的新低；同时，去年厦门商业用房成交面积15.76万平方米，同比下降20.3%。商业用房成交量明显回落，出现了近6年来新低，同样还创造了近年来的最大跌幅。

　　由于供需两降，2014年商业用房供求比呈现为1:0.82，呈现供大于求的态势。市场供应量相比去年有较大幅度的下降，但依旧高于市场需求，厦门商业用房的库存量进一步增多。对于大多开发商而言，“去库存”或将成为2015年商业用房市场业绩如何的重要参考。

　　区域成交方面，2014年成交面积前十名的商业项目中，集美区和思明区各占3个。总体上集美区和岛内两区成交面积占成交总量69.1%。而在价格方面，2014年度商业成交均价26348元/平方米，环比下降2.4%，是近6年来首次的成交均价下跌，主要受到成交量前三的项目，都是来自岛外低价商铺影响。未来的一段时间，商业用房价格或将平稳中略有起伏。

　　办公

　　成交同比跌三成

　　SOHO去化压力增加

　　与商业类物业一样，2014年全市办公物业成交量也呈现下跌态势，全年共成交48.58万平方米，同比下降30.8%，成交均价为17396元/平方米，环比上涨1.3%。其中，成交量在2013年实现了跳跃式增长后，去年出现了近六年来的最大跌幅，但成交水平与2011、2012年相近，实际是回归了常态水平。

　　2014年，全市办公产品的供应总量为73.93万平方米，供求比为1:0.66，供大于求的形势明显。与成交量下降三成不同的是，供应量同比上涨22.4%，这种此消彼长的现状无疑使库存量增加。而从近几年的办公市场供应量来看，除2009年受此前金融危机的影响，供应量大幅下挫外，其余年度的供应量相对还是处于高位盘整，在2012年达到顶峰，创下了85.4万平方米的供应高位后，前年有所回落，去年由于多盘的入市，供应量回升至70万平方米以上，其中SOHO产品供应占比约六成。

　　近3年来，SOHO这类具备居住属性的办公产品保持了很高的活跃度，去年在全市成交的办公产品中SOHO成交占比约六成，但由于住宅市场限购限贷松绑后，这类型产品丧失了两大核心优势，导致去年SOHO的存量急剧攀升，去化速度缓慢，未来面临的市场压力骤增。

　　机构看未来

　　戴德梁行：

　　甲级写字楼租金

　　短期内上涨有限

　　2015 年，厦门甲级写字楼开始进入密集供应年，预计有近44 万平方米的新增供应将于2015 年交付， 新增供应以东部两岸金融中心为主，其次为鹭江道。岛外甲级项目，如海沧东南航运中心总部大厦， 及杏林湾商务运营中心12 号楼，预计在2016 年前后入市，标志着厦门甲级写字楼将拓展至岛外。目前全市甲级写字楼租金的平稳运行，及区域间租金差异的缩小，弱化了个体项目租金对整体租金的冲击，短期内租金在如此大量新增供应的压力下，上涨空间非常有限。

　　易居CRIC:

　　商业模式转型升级势在必行

　　2014年8月厦门调整放开住房限购措施，政策的松绑使得原来颇具投资竞争优势的商业地产瞬间丧失了之前的竞争力，加之今年整个楼市低迷的情况，商业市场也受到了影响，投资客趋于谨慎，存量压力增大。另外，电子商务对零售业的冲击使得商业地产面临利润率下滑的窘境，厦门未来在持续去库存化的过程中，还将进行业态整合，探索复合型商业模式的道路，新一轮的转型升级成为必然。

　　立丹行：

　　未来SOHO价格

　　或有较大调整

　　随着多个SOHO项目入市，去年全市SOHO供应约62万平方米，同比增长了88%，供应量达到井喷销售量却只有约28万平方米，同比缩减10%，供大于求态势凸显，随着住宅限购政策的松绑，SOHO产品受到冲击，市场投资热情明显减弱。SOHO市场压力的增大，各项目主动进行了价格调整。相信在严峻的市场形势下，预计后市仍将有较大的价格调整。

　　（海西地产网  翁琳辑）