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中海绝杀万科 3.99万平可售商品住房建筑面积

2015-02-06 23:05来源:观点地产网浏览:我要分享:
虽然最终因竞争太过激烈而不得不降低可售商品住房建筑面积,缩窄项目利润率,但就地块自身区域价值而言也极具诱惑力,这或也是企业争相争夺的原因。

  深圳市土地房产交易中心挂牌方式出让2015年深圳第一宗宅地。

  因为经过十四年曲折,先后三次启动改造、中途搁置以及拆迁补偿纠纷,因此鹿丹村旧改地块入市前夕就颇受市场关注。最终,经过70轮厮杀,中海击退万科,以3.99万平米的可售商品住房建筑面积拿下鹿丹村宅地。

  资料显示,此次出让的鹿丹村地块宗地号为H103-0010,土地面积4.72万平方米,用途为居住用地,建筑面积24.41万平方米。其中,回迁房面积14.41万平方米,商品住房面积9.05万平方米,商业3300平方米,其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。

  据观点地产新媒体了解,该地块价格8.88亿元,采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的挂牌办法。一言以蔽之,即房企在既定的地价和回迁物业建筑面积基础上,哪方报出的商品房住宅容积率最小即为竞得人。

  简言之,房企若想竞得鹿丹村地块,就必须尽可能降低可售的商品房住宅部分的容积率,而这带来的相应效果便是房企可售货值大大降低。

  万科、中海厮杀

  据观点地产新媒体现场观战,开拍前现场竞争气氛颇为浓厚,已经有万科、中海、金地、莱蒙、星河、卓越、招商、天健等多8家企业参与竞拍。

  其中,1号为天健、2号为星河,3号为卓越、28号为万科,33号为莱蒙,66为金地,68为中海,99号为招商。

  一开始由33号莱蒙报价,前4轮竞争在由33号莱蒙与3号卓越之间展开;随后2号星河、1号天健、66号金地相继入局;在将可售商品住房建筑面积竞至7.8万每平方米时,99号招商地产首次出手,同时1号天健、3号卓越继续跟拍。

  在竞拍至30轮左右,金地再次出手,而第40轮时,万科首次出手,并将可售商品住房建筑面积降低至5万平方米的时候,参与竞拍企业变得犹豫,而万科仍势在必得,与金地再次展开多轮角逐。

  当金地将可售商品住房建筑面积报至4.2万平方米时,其也开始犹豫,此时主持人将可售商品住房建筑面积的幅度由每轮1000平方米调低至100平方米。

  紧接着,万科仍不甘示弱,将可售商品住房建筑面积降至4.19万平方米;不过,此时中海、金地仍穷追不舍。

  最终,在即将进入第70轮竞拍时,万科将可售商品住房建筑面积降至4.1万平方米,此时或出于利润考虑,金地最终选择退出,竞拍现场变成了中海、万科的战场,最终,因万科不敌中海3.99万平米的可售商品住房建筑面积而失手鹿丹村宅地。

  竞拍完后,作为看客的中信地产方面人士向观点地产新媒体表示,将可售商品住房建筑面积降至4万以下,可见拼杀的激烈程度,而算上其他配建成本,地块最终实际楼面价或将去到4万平米以上,项目本身压力也并不小。

  但上述人士也表示,虽然利润率会很低,但相信企业会从其他方面补回来。

  鹿丹村改造部副主任也向观点地产新媒体表示,此次竞拍激烈程度超出想象,但最终利好本地居民。其同时补充指,此次方式会对以后深圳土地出让有影响,但有没有用还需看房企开发的效果。

  看中区域价值

  虽然最终因竞争太过激烈而不得不降低可售商品住房建筑面积,缩窄项目利润率,但就地块自身区域价值而言也极具诱惑力,这或也是企业争相争夺的原因。

  据了解,鹿丹村地块地处罗湖区桂园街道,在罗湖滨河大道和深圳河之间,与香港仅一河之隔。地块附近规划有地铁9号线鹿丹村站,并获政府原则上支持项目与地铁站点联通,预计2016年建成运营。

  距离鹿丹村地块一公里范围内,分布着地王大厦、京基100、KKMALL、万象城等商业项目。由于地块成熟,周边在售的ONE39项目公寓价格在4万元/平方米,另一售罄项目幸福里曾推出12万元/平方米的复式楼房。

  对比之下,鹿丹村地块起始地价8.88亿元,可售面积的起始楼面价仅约9498元/平方米。按照地块未来的可售价格估计,房企无疑能获得不小的利润空间。

  “即便最终项目自身可售商品住房建筑面积较低,利润受到限制,但对企业而言能在该区域获得该地块,于自身而言也能极大提高自身影响力”。

  事实上,今年来中海在深圳所售项目多为高端,而这也为其销售奠定了基础。

  据深圳市国土资源和房产管理局网签统计数据显示,今年中海凭借中海九号公馆、中海锦城两个高端项目,将销售金额冲高至65.63亿元,成为2014年深圳区域纯住宅销售亚军;2014年中海在深圳的成交面积为13.49万平方米,成交套数为830套。

  而或深知高端项目能为其带来可观的利润,中海在深圳拿地也从未手软。

  于2013年10月16日,中海地产经过66轮竞价,以38.2亿元竞得深圳龙华一宗地块,折合楼面地价1.45万元/平方米,溢价率高达91%,成为当时深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。

  该项目最终命名为中海锦城项目,于2014年11月22日开盘,当天所推房源全部售罄,均价在3.25万/平方米左右

  (海西地产网 张喵喵辑)

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