3月18日上午，中骏置业控股有限公司在香港召开2014年度业绩新闻发布会，就其全年业绩等相关问题与媒体进行交流。董事局主席黄朝阳、财务总监李少波等人出席发布会。

　　中骏置业披露的年报显示，2014年该公司及其合营公司实现合同销售金额约119.08亿元，合同销售面积约130万平方米，同比分别上涨约10.1%、28.2%，平均销售价格为9128元/平方米。期内推盘的区域包括深圳、南昌、泉州、漳州、廊坊以及临汾等一二三四线城市。

　　在业绩会上，中骏置业管理层透露，去年公司将现金回笼作为第一目标，对三四线城市去化较低的项目的销售单价下调10%-15%，主要就是提高去化率及现金回笼速度。至期末，公司的现金回笼率达91%。

　　“某些城市觉得供需结构非常不好，觉得这些城市可能不会有长期的发展潜力，我们才考虑降价退出来。”黄朝阳强调，公司去年降价的主要是四线城市的项目，而一二线城市都不会考虑降价。

　　在制定2015年销售目标时，中骏置业也显得较为谨慎。该公司管理层透露，今年公司的销售目标定在135亿元，同比涨幅13.37%。

　　其中，年内公司的可售货量为210万平方米，货值达230亿元，其中上半年主要消化部分库存，下半年将是集中推盘期；2014年未入账的销售额有68亿元，也将锁定于年内入账。

　　截至2014年底，中骏置业及其合营公司拥有土地储备总规划建筑面积约1046万平方米。从区域分布来看，海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈及珠三角经济圈的土地储备占总土地储备分别约63%、6%、27%及4%。

　　不过，未来中骏置业或并不会参与太多土地收购。黄朝阳表示，今年公司总体的买地金额是45亿元，并以住宅为主。具体将深耕福建地区，并考虑在上海、北京、深圳以及南昌共计4个一二线城市买地，而其他三四线城市基本不会涉足。

　　“从人口的流向来讲，一二线城市吸附能力还是要强于三四线城市。”黄朝阳表示，考虑到一二线城市土地成本都不低，公司可能会考虑利用一些融资平台，或者采取合作、小股操盘的形式进行土地开发。

　　财务方面，2014年中骏置业毛利为24.02亿元，同比上涨30.2%；毛利率升6.9个百分点至34.9%，主要由于期内中高端楼盘占比多。

　　问及2015年的利润情况，财务总监李少波表示，由于今年公司交房主要为中端及中高端，毛利率将维持在30%以上，这在行业内已算不错。

　　黄朝阳也解释称，中国城市化进程还在进行，经济依托房地产的发展还会存在，因此对未来比较看好。“我们到2015年交房的项目还比较多，所以整体的利润情况也是比较好的。”

　　另外，今年中骏置业将有37亿元债务到期，考虑到境外融资成本提高，预期将以发行境内贷款的方式偿还债务。该公司管理层表示，目前公司的融资成本在9.5%左右，由于未来要往一线城市发展，负债率将有所增加，不过会控制在70%-80%。

　　以下为中骏置业控股有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年中骏置业的合同销售目标会高于去年吗？管理层刚提到有提价，这是怎么回事？

　　李少波：我们2014年是完成了119亿，估计今年整个目标会在135亿，增幅是13%左右。其中2014年我们有大概68亿左右锁定到2015年销售中。另外，我们有大概230亿的货量。

　　提价是指我们确认的销售收入有提价，因为房子跟其它产品不一样，基本上我在2014年确认了，这些房子都是在2013年卖的，而2013年市场比较好，所以当时整个价格有提升。

　　从2014年来看，我们在三、四线城市采取了灵活定价策略，价格是有所调整的。具体是把销售单价调低了，因为要把去化率和现金回笼加快。房地产最重要的就是现金管理一定要非常地好，因为融资成本也很贵，我们去年把现金回笼作为第一大目标，所以就会下调整个别均价。我们去年整个现金回收率达到91%。

　　现场提问：去年降价的幅度是多少？

　　李少波：不同的盘采取了不一样的措施，基本上降幅可能会在10%到15%之间。但是，降价的楼盘不算多。我们的在售楼盘有30个左右，降价的楼盘只占几个。因为这部分楼盘去化比较低，我们才会采取降价的手段。

　　黄朝阳：这个还需要补充，并不是所有层面的降价。某些城市供需结构非常不好，觉得这些城市可能不会有长期的发展潜力，我们才考虑降价退出来。降价主要还是四线城市，像龙岩这些地方，而像一二线城市都不会考虑降价。

　　现场提问：今年的毛利率会不会受到去年的影响，入账的项目毛利率会不会低一点？

　　李少波：2014年，我们交房的部分主要是中端和高端楼盘，所以除了刚才说的价格有所提升，也由于交房的高端物业类别导致毛利率会比较高，毛利率达到34.9%。2015年公司的毛利率还是可以维持在30%以上，在房地产商来说如果能够维持在30%以上是非常不错的。

　　为什么2015年会略低？最主要是因为年内交房的部分中，中端和中高端占的比例会比较多一点。

　　现场提问：福州自贸区挂牌会在这几天进行，公司在2015年有什么新的规划，在自贸区方面有一些好的发展？

　　黄朝阳：自贸区对福建来讲，肯定是一个政策利好。因为福建处在台海之间的这样一个重要城市，对促进销售方面会有一个叠加效应。现在销售环境相对宽松，利率降低是利好，再加一个自贸区概念，肯定是一个叠加的利好消息。

　　福建自贸区分成三块，分别是福州、平潭、厦门。我们公司的国内总部就在厦门自贸区，公司在自贸区也有部分项目。

　　现场提问：一二月份大部分开发商的成交量都下降了，三月的成交量会不会有上升的趋势？

　　黄朝阳：二月份有春节，成交量肯定是低的。从整体趋势来看，下半年一定好于上半年，所以近期开发商推盘的节奏不是那么快。我判断上半年推盘量和销售量都不会比去年高多少，和去年同期相比应该是相对平稳。

　　但是下半年推盘量一定会多一点，销售量肯定也会比上半年高，因为上半年就是消化去年剩下的部分库存，开盘的集中期还会集中在下半年。

　　现场提问：今年公司在拿地方面有什么规划？

　　黄朝阳：我们拿地还是按既定的战略进行。福建地区还是坚持深耕细作，福建以外就是一二线城市，现在主要指上海、北京、深圳以及南昌。南昌算二线城市，我们认为部分大型的二线城市也是有潜力的。我们今年总体的买地金额是45亿。

　　现在一线城市和好的二线城市土地成本都不会低，所谓的经营就面临这些问题，所以我们就解决这些问题。我们可能会考虑结合一些融资平台，或者采取合作、小股操盘的形式进行开发。

　　总体而言，今年上半年土地出让情况会好于下半年。因为市场一好，大家信心就又上来了。现在这种房地产常态化形式我们还是遵循自己的原则，合适的地才去拿，价格太高了不考虑。

　　现场提问：公司的负债率这三年都在继续往上涨，2015年还要买那么多地，负债率会不会继续增长？

　　黄朝阳：现在我们处于发展阶段，又往一线城市走，所以负债率适当还会增加一些，但是我们还是控制在70%到80%。

　　现场提问：公司去拿地主要是以住宅类型为主，还是会考虑商住结合？

　　黄朝阳：目前是以住宅为主，如果地块位置好，可能会结合一些商办，但还是以住宅为主。我们要考虑现金流的问题，大家都知道以后写字楼和商业肯定好，但是公司负债率很高的话会扛不住。

　　现场提问：公司年报里说对今年的楼市还是很乐观的，您觉得中央在措施方面会怎么利好公司？

　　黄朝阳：现在我们觉得房地产有两个利好，第一是政策明朗，现在李克强总理提出来政府就管保障房，解决低收入群体的住房需求，商品房交给市场去做。政策明朗后，我们对市场的预判就显得比较轻松。

　　第二个有利是货币相对的宽松。利率往下降已经是一个通道了，我们在房地产方面的财务费用非常高，这一块如果能够往下降，对业绩表现影响是比较大的。货币宽松影响的是销售，利息影响我们的是业绩，所以这两大利好我们还是看好的。

　　市场也有两个分化，一个是市场分化，一个是行业的分化。市场分化是一二线城市继续向好，三四线城市因为供需关系还会比较低迷或者平稳。

　　行业的分化是企业集中度越来越高，几乎没有进入房地产的新公司，最后可能100强的集中度，50强的集中度，20强的集中度都会提升。提升以后行业竞争会相对有序，因为原来大家不知道从哪里杀出一匹黑马，它也不按常理打牌。

　　未来我们还是看好的，因为城市化进程还在进行，中国经济依托房地产的发展还是存在的。我们到2015年交房的项目还比较多，所以整体的利润情况也是比较好的。

　　现场提问：您刚才提到利率，现在公司的融资成本大概是多少？

　　黄朝阳：我们大概是9.5%左右，香港房地产公司是2%到3%，如果有方法降下来就非常好。而降低成本还要看大环境，一个国家发展到一定程度利息是不断下降的，可能八、九十年代利息也是这么高。现在日本、韩国、台湾的融资成本都是一两个点。

　　现场提问：这段时间国内融资比香港或者境外融资更容易一点？自从佳兆业事件以后，融资环境是不是困难了很多？

　　黄朝阳：是，国内融资是比境外融资容易，因为降准释放了流动性。至于佳兆业事件发生后，境外是受到一点影响，国内相对还是没什么影响。佳兆业事件还是个案，不是经营层面的问题，所以很难研究判断这家企业到底怎么样，但境外投资者的投资情绪肯定会受到影响。

　　现场提问：境外融资成本相对会比较低一点，这是否也会影响你们今年融资成本？

　　黄朝阳：我们现在是国内融资大于境外融资，这个比例还会继续保持，国内融资还是大于境外融资。这还有一个原因，国内融资是可以直接计入成本，抵扣税收。

　　另外，人民币升值的走向也在发生变化。之前在境外融资，企业获得美元融资，人民币升值会很有利，但现在人民币在贬值。

　　现场提问：公司短期的负债金额上升得很快，今年要还的这部分资金是多少？

　　管理层：今年要还37亿，主要是开发贷款。境外融资是一个渠道，但是现在境外融资窗口期在恢复，出去发债的成本会比佳兆业事件出来前要高。我们还是会利用不同的融资渠道，比如说香港的贷款，但是还是以国内贷款为主。

　　现场提问：公司的业务也有零售部分，其中商铺组合有没有一个针对哪个目标客户？中高档的客群或者租户是不是占较少的比例？

　　黄朝阳：我们现在还是体验式的业态比较多，比如餐饮体验式的业态。这个现象在福建龙岩市就存在。

　　我们高端的楼盘下面基本不做商业。因为高端的楼盘本身量不是很大，这部分客户群到外面消费很方便。反倒是是刚需、改善型的大楼盘，这些商户价值才会高。所以我们高端的楼盘像天逸、尚来，基本上没有什么商业，有的就是配套一些便利店。

　　现场提问：租户组合方面，今年会不会有什么调整？

　　黄朝阳：购物中心体验的比例会加大，零售的比例会调整，包括服装、电器、超市、电影院以及大的电器店，接下来还有包括星巴克，肯德基、必胜客，还有其他中餐、日本餐等等组合。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）