作为保利地产城市改造平台的保利城投，其业务版图又增加了最新一块。9月17日，天河区新塘、新合公司和保利地产正式举行新塘、新合公司城中村改造项目复建房开工仪式。

　　资料显示，新塘、新合公司城中村涉及改造范围的权属用地面积达66.84公顷。以合作企业身份拿下这一超大体量旧改项目的保利地产，将通过旗下一级子公司保利城投组织实施项目开发建设。

　　据广州保利城改投资有限公司总经理罗北生介绍，新塘、新合公司城中村改造项目是保利城投的重点项目，预计投资资金超过200亿元。

　　随着新塘、新合城中村改造项目的破土，保利城投再次出现在聚光灯下。据保利地产介绍，广州保利城投在广州“三旧”改造市场中拥有合计超过10000亩用地的协议改造面积，预计改造总建面超过1500万平方米。

　　继琶洲项目、冼村项目、萝岗大塱村项目之后，新塘、新合公司城中村改造项目显然是保利城投最新拿下的又一块“蛋糕”。

　　200亿改造小新塘

　　2015年8月12日，保利地产摘牌广州市新谭房地产开发公司100%股权。8月13日，新塘、新合公司“城中村”改造引入合作企业暨广州市新谭房地产开发有限公司100%股权转让正式签约。

　　资料显示，新塘、新合公司城中村改造项目位于广州天河区东北部、新塘街东部，因区别于广州增城区新塘镇，此前多被市场称为小新塘城中村改造项目。

　　在保利地产正式介入前，早在2009年已被列入广州市首批启动的九条改造村之一的小新塘村，从改造启动到开工也经历了一段漫长的等待。

　　2010年8月，小新塘村启动改造签约仪式，第一期改造在短短一周内就完成80余户签约，但良好的开端并没有延续，因为物业产权问题，该项目改造一度搁浅。

　　彼时新塘街道的解释为，小新塘村改造主体分别为广州市国营新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司，后者为集体性质，所属物业经集体讨论同意改造便可以签约；而前者属于国有性质，所属物业须经过国资委拍板才能改造，在防止国有资产流失的考量下，主管部门决策非常谨慎。

　　转机出现在2013年，经广州“三旧”改造办批复，新塘、新合公司城中村改造项目调整为自主改造模式。截至2014年7月31日，项目改造签约率达到90.6%。

　　根据项目方案，新塘、新合公司城中村涉及改造范围的权属用地面积达66.84公顷，涉及各类建筑总面积103.95万平方米，规划复建住宅计容建面59.18万平方米，规划复建经济物业计容建面30.01万平方米，而复建地块之外的融资地块计容建面达77.92万平方米。

　　经天河区批复可引入合作企业后，新塘、新合公司开始寻找负责拆迁、复建的合作方。2014年11月，新塘、新合公司各以50%股权成立项目公司广州市新谭房地产开发有限公司。

　　保利地产的正式介入，正是以拿下广州市新谭房地产开发有限公司100%股权为标志。据观点地产新媒体了解，广州市新谭房地产开发有限公司股权挂牌转让股权时，报价方仅有保利地产一家。

　　观点地产新媒体了解到，保利地产获得广州市新谭房地产开发有限公司的股权对价为1亿元。但这1亿元的股权对价远不足以反映保利地产应付的投资。

　　据保利地产透露，合同签订后，其已支付7亿元履约保证金及8亿元首笔复建资金，并于30个工作日内再支付22亿元，用于复建区建设的总投资为70亿元，还有融资区的投入，总投资金额达200亿元。

　　承担新塘、新合公司城中村改造项目具体实施工作的主体，正是保利地产旗下一级子公司保利城投，继琶洲项目、冼村项目、萝岗大塱村项目之后，保利城投在广州旧改中的版图还在不断扩大。

　　保利城投万亩旧改版图

　　去年5月，保利地产旗下保利城投公司亮相，其在广州开发运作中的项目包括琶洲地块三项目、琶洲108项目、冼村项目及萝岗大塱村项目。

　　保利城投公司总经理罗北生彼时介绍，保利城投公司在广州“三旧”改造市场中拥有合计超过10000亩用地的协议改造面积，预计改造总建面超过1500万平方米，核心地段开发面积超过900万平方米。

　　保利地产相关负责人此前对观点地产新媒体表示，保利城投在保利地产中的定位是城市改造项目的主要拓展平台，前身正是广州琶洲旧改的项目公司。

　　早在2009年，保利地产在大本营广州就开始参与旧城改造，仅琶洲村旧改项目涉及总建面就超过200万平方米。

　　2009年，保利地产以实际楼面地价约4714元/平方米的成本获得琶洲村旧改项目，总建面达263万平方米。截至目前，保利地产琶洲综合体项目已开发有包括住宅、公寓、写字楼等产品，其中住宅产品售价已超过50000元/平方米。

　　也许就是得益于琶洲项目的经验，保利地产随后在广州再次获得了旧改项目的机会。

　　2011年12月，保利地产参与广州冼村改造项目，该项目地处广州珠江新城，预计总建面超过150万平方米。2014年5月，广州保利城改投资有限公司和广州市凯胜投资有限公司联合体再以28.6元总价拿下萝岗大塱村项目村。

　　布局旧改市场的背后，是保利地产对城镇化机遇和利润提升的重视。保利地产总经理朱铭新曾称：“棚户区改造和旧城区改造是近两年公司工作的重点之一，契合了国家城镇化的脚步和进程，利润率水平也相对较高。”

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，作为央企的保利地产，在与地方政府沟通旧改项目方面拥有自身优势，但另一方面，旧改项目在低地价成本背后同时可能伴随着整体投入资金较大、时间成本高及风险可控性低等问题。

　　（海西地产网 鱼灰辑）