降价楼盘成交拉动之下，上周上海楼市成交量稍稍反弹。11月21日，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（11月14日-11月20日）上海市新建商品住宅成交面积为11.17万平方米，环比（较前周）上涨12.34%；成交均价为20975元/平方米，环比上涨0.95%；新增供应面积则环比下跌4.50%，至21.65万平方米。

    中房信分析师薛建雄昨日说，随着越来越多的开发商加入降价队伍和一些新盘的低价入市，11月最后两周，沪上新房成交量可能保持稳步回升态势。上海楼市正缓慢走出8月以来的成交谷底，量变必将引来质变，房价下跌的底部也将很快形成。

降价盘集中成交

降价楼盘依然是上周的成交热点。

    上海中原地产昨日发布的统计数据显示，上周上海的新房成交面积榜前十名，几乎均给出了一定的降价幅度。其中，位于浦东周康板块的“御景熙岸公寓”，以174套成交房源，位列全市成交榜首，该楼盘网上报价22000元/平方米，但目前成交价仅为17385元/平方米。昨日下午，御景熙岸售楼处一位工作人员称，该楼盘将于11月26日推出最后一批精装修公寓房源，均价与此前相同，仍为1.75万元/平方米。

    中原昨日发布的统计报告还提到，位于松江新桥板块的“新弘国际城”，上周以成交153套公寓房源位列成交榜次席。据中原地产统计，新弘国际均价由原先的19000元/平方米降至15500-16000元/平方米，实际成交均价为1.49万元/平方米。截至上周末，该项目已推1019套房源中，整体套数去化率（销售及预定房源占比）达72.62%。佑威数据显示，上周的成交面积榜前十名中，除了御景熙岸和新弘国际城，新城公馆、万科尚景苑、大宁瑞仕花园等也都有不同幅度的促销。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，新增供应的加大和更多项目加入降价行列刺激了上周成交量的上扬。上周成交量在0.5万平方米以上的5个批次项目，较其10月份同类物业均价有8%～26%不等的降幅，其中不乏近期加入降价的“新面孔”。

周成交水平仍处低位

    不过，佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚昨日说，上海商品住宅周成交量依然处于低位，而且成交面积排名前十的项目绝大多数为单价在2万元以下的刚需盘。

    黄志坚进一步说，截至11月20日，11月沪上商品住宅成交面积仅28.46万平方米，较10月同期提升11.03%，比去年同期则大跌45.34%，比2008年11月同期业内“惊呼救市”时的成交量还要低。预计11月全月的成交量不会超过50万平方米，这样的成交量水平会进一步加剧开发商现金流的紧张状况。黄河滔则强调，上周未促销项目成交平平，是制约后市交易量回升的不利因素。上周上海新房成交量的回升，可理解为局部热销、整体平淡。黄志坚还提到，楼市调控政策短期内尚看不到转向的迹象，同期新增供应量和成交量的“剪刀差”又使得库存可售量不断加大，多数开发商会进入艰难期。

    黄河滔也认为，进入11月份以来，沪上开发商的推盘节奏有所加快，三周的合计供应面积为57.4万平方米，而10月份整月的推盘量也仅为60.3万平方米。黄河滔预计，11月的总体供应量将有不小的环比增长，可视为部分有意在年底前“抢收”的项目正在抓紧最后的时机入市。网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上一手房库存约为934万平方米，仍处近期高位。

“房价跌势春节前结束”

    新房库存高企，成交量仍处低位，房价依然承压。据德佑地产研究主任陆骑麟介绍，虽然上周上海楼市新增供应量有所下滑，但仍相当于周成交量的两倍。进入11月后，楼市供过于求的情况丝毫没有得到改观。面对这种情况，一些大型房企已率先降价，这可能推动降价潮的扩散。

    薛建雄则提到，一些新近降价的楼盘，房价降幅并没有超过之前中海、龙湖等开发商开出的20%～30%的降价水平。随着万科加入降价行列，会有更多较为稳健的开发商开始降价。“市中心一些豪宅的价格可能会因报价过高，出现超过30%的下跌；但这不会影响到整个楼市的价格体系。”薛建雄说。薛建雄预计，在2012年元旦来临前，上海楼市中高价盘的报价会逐步回调，新盘则将以新的市场定价入市，之后的成交量将会恢复到正常水平。“本轮房价下跌的步伐，也将在春节之前结束。”薛建雄说，由于楼市调控政策不会像2009年初那样出现根本性改变，未来一年内房价将会呈现温和走势。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）