当各地楼盘的降价潮刚刚拉开帷幕，一时间却出现了一大堆“被称”或“自称”零利甚至亏损的楼盘。然而，这些楼盘中真正亏损的项目其实是极少数，多数项目的毛利可能仍然要高于其他行业的一般水平。上海有一家开出了低于一万元一平方米销售价格的楼盘——旭辉澜悦湾，因为自称“零利”销售而成为近期媒体报道的热点。但上海市建设交通委员会公布的该项目的总投资额折算每平方米的投资却只有6000多元，以目前的售价计算，开发商至少能取得每平方米3000多元的毛利。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，房子是否零利润，要等整个楼盘全部销售完毕才能算出。而在没有卖完房子前，就对外宣称 “零利销售”，就会误导购房者，有广告虚假之嫌。

“零利”楼盘毛利或超30%

    在上海罗泾镇附近即将在本月底开盘的旭辉澜悦湾售楼处外，一则“旭辉澜悦湾，零利销售20万起”的广告分外吸引眼球。而销售人员也告诉记者，上述楼盘目前的确是零利润销售。受到上述项目自称“零利”销售的影响，部分媒体也刊发报道称，上述楼盘以零利润销售。但上海市建设交通委员会公布的上海市建设项目信息却显示，所谓“零利润”的说法并不真实。上述项目的总投资仅9.01亿，总建筑面积达到140068平方米，以此计算每平方米的投资额仅为6434.52元。

    另据上述项目的项目公司——上海旭明置业有限公司和上海新马建设(集团)有限公司签定的施工总包合同，16栋六到七层的多层和一栋十八层的高层，以及一栋两层和一栋地下建筑，总共55109.8平方米的施工总建面，合同总包价却只有11030.6737万元，折合每平方米的造价仅2001.58元。而该项目的前身宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块）在去年底被旭辉摘得时的土地楼板价只有2801元/平方米。杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，开发商的成本包括建安成本、财务成本、管理费用、土地成本加税费。而按照上述公开成本计算，显然远远没有达到9800元一平方米。

    薛建雄也告诉记者，一般情况下，登记在上海市建设交通委员会的房地产项目的总投资，实际上就是扣除税收外，开发商的全部成本投入，只是不包括税收成本而已。记者按照上海市建设交通委员会公布的信息，以及开发商公布的房价计算，该项目的毛利可以达到30%以上。

户外广告或和实际不符

    既然开发商仍然有很高的毛利，为何仍然对外宣传“零利润”？《每日经济新闻》记者采访旭辉集团相关媒体负责人，但该负责人称“对此搜房网有直播”就挂了电话。
杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，开发商的广告承诺要和事实一致。而上述旭辉澜悦湾的“零利润”广告与公司上报给上海市建设交通委员会的材料显然不符合。对此，薛建雄告诉记者，旭辉澜悦湾的原定容积率为1.8，但目前销售的部分容积率只有1.0。在这样的情况下，项目的开发成本可能增加了，所以开发商以此为理由称“零利润率”。

    但杜跃平认为，判断房屋是否是零利润，应该从整个项目去考虑，而不能以项目的一个部分，或者单独一套房作为考虑。如果是这样，旭辉澜悦湾的户外彩旗广告所称的“零利”销售可能和事实不符。

降价风潮或减速

    事实上，目前真正意义上的亏本或零利润楼盘在整个上海楼市几乎没有。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，目前全行业内真正可能亏本的，只能是2009年和2010年上海成交的20余幅单价或总价“地王”。但截至目前，只有三到四个已上市，其他项目几乎都没有。而这些项目的售价并不低。

    此前分析称，目前的降价更多的是房地产企业年底快速回笼资金过冬的短期行为。随着未来政策的适度宽松，反映到房地产领域，就使得企业的融资环境得到改善。其依据是央行10月新增信贷为5868亿，比9月的4700亿明显增多。而10月M2同比增速为12.9%，比9月略有下降，但降幅趋缓，对137家内地上市房企货币资金分析发现，上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势几乎趋于一致，呈现出显著的相关性。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）