释放流动性——房地产市场难迎“暖流”

    中国人民银行11月30日宣布将从12月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内专家普遍认为，这次下调存款准备金率，更多的是缓解实体经济流通性过于紧张的局面，以降低宏观经济下行风险，但对于寒冬中的房地产业来说，调控政策依然将保持收紧态势，这次释放流动性，难为房地产市场带来“暖流”。

房地产业受益有限

     这次存款准备金率下调0.5个百分点后，按10月末我国79.21万亿元的人民币存款余额初步估算，可直接释放约4000亿元的流动性。山东大学经济学院副院长、房地产经济研究所所长李铁岗分析认为，目前我国的通胀形势有所缓解，CPI和PPI逐月降低，这为我国的货币政策转向提供了基础，并且目前国内外经济下行风险加大，适当释放流动性有助于缓解企业资金压力，对保持经济平稳增长作用明显。

    业内专家普遍认为，这次释放流动性，更多是缓解市场流动性普遍趋紧的局面。根据央行最新数据显示，10月末我国广义货币（M2）余额同比增长12.9%，狭义货币（M1）余额27.66万亿元，同比增长8.4%，货币供应量的同比增速均处于近年来的低点。从到期票据来看，12月份公开市场到期资金量仅有800亿元，较11月份3000亿元以上的到期资金量大幅减少。此外，人民币升值预期降低、贸易顺差减少等因素导致的外汇占款下降，也都要求释放流动性来补充经济运行所需资金。

    宏观经济方面，中国物流与采购联合会１日发布数据显示，11月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，环比回落1.4个百分点，自2009年3月份以来首次回落到50%以内，显示出经济增速回落趋势仍将延续。山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，这次下调存款准备金率更多意义上是对实体经济流动性的补充，以保证经济增长，并没有特别针对房地产市场，因此房地产市场即使有所受益，也不明显。李铁岗则认为，在目前的房地产市场不景气形势下，央行放松的流动性，难以“滋润”到房地产业中。因为，从一些银行的反映来看，金融机构向房地产业放款的积极性已明显降低，即使银行的资金有所宽裕，地产商也难拿到贷款，这次释放的流动性会更多流向实体经济行业。

房价走低预期不变

    合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明说，这次下调存款准备金率很难缓解房地产市场资金普遍紧张的局面，特别是前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的地产商，面临着年底结算的巨大资金压力，在融资困难的情况下，降价是缓解难题的唯一出路。近日，山东许多楼盘的降价趋势明显，降价引发的“退房潮”开始蔓延。位于济南天桥区的一家楼盘近日打出8.8折的销售策略，甚至“内部团购价”每平方米降至不足7000元，比两个月前下降近两千元，引发业主大闹楼盘，要求开发商退房、退款。

    据某网站数据，5至11月份，济南批准预售住宅数量比网签量高出4000多套。而按照世联怡高监测，济南目前住宅可售存量约达4个月，处于近几年的历史高位。此外，由于资金链紧张，济南还出现多处楼盘停工及延期交房现象。业内人士认为，虽然目前开发商资金整体还没有紧张到停工的地步，但一些实力不强的房地产公司由于银行贷款收紧，资金难以周转，延期交房的现象可能会继续增多。

    虽然降价趋势已经出现，并且多地出现土地流拍现象可能影响到后期市场供给，但许传明认为，这只会影响到一年半至两年后的楼市供给，以目前的房地产供求关系看，房价仍有下跌空间。郭松海说，一系列现象表明目前房地产业面临着巨大的资金缺口，房产商不能指望国家放松货币政策来缓解资金压力，房价将继续调整。一些业内人士还认为，即使调控放松，对地产市场的影响也有明显滞后性，因此短期房价不可能反弹。如，2008年9月开始降息，力度远大于降低存款准备金率，加上其他救市政策，但房地产市场直至2009年3月才开始复苏，滞后两个季度。

 调控难言松动地产商不宜“赌多”

    有专家认为，在房价还未调整到位的情况下，国家调控政策难言放松，房地产商对于市场形势仍需谨慎，不宜“赌多”。李铁岗说，从目前情况来看，房价最终要调整到合理的价位，虽然目前一些楼盘价格出现了快速下降，但整体房价下跌仍不明显，即使考虑到调控提前量因素，近期调控也不会放松。周忻分析认为，这次下调存款准备金率，并不能以此判断房地产业的春天快要来了。开发商目前仍要快卖房、缓建房、不拿地，现金为王。“宁愿未来因今天看空巿场而后悔；不要未来因今天赌多而消亡。”

    对于是否该适时放松限购等调控政策，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云曾表示，房价高企的根本原因是供需关系严重失衡，土地供应一端由于资源有限，不得不采取节约集约式的方式。但购房需求这一方，完全是敞开式的，炒作将需求越放越大，最终供需关系导致房价暴涨。因此限购等抑制非居住性需求的做法还需坚持。记者采访时也发现，大多数民众对房价回落持积极态度，大部分只有一套房的民众认为，房价下跌对其影响不大，但房价上涨可能会为其子女购房及改善性住房带来巨大负担。也有一些专家认为，这次下调存款准备金率对于房地产降价及其健康发展有促进作用，因为银行资金的逐步宽裕首先可能会放松对个人按揭贷款的限制，这对于回应开发商的降价行为有一定积极作用。

    山东社会科学院经济研究所所长张卫国说，目前对楼市继续调控符合大势，从国际、国内形势来看，国家适度补充流动性也有利于保持经济平稳增长，今后国家对房地产业的调控需加强“定向性”，尽量减少对整个宏观经济的影响。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）