2014年泉州土地市场1月热闹非凡，12月寥寥无几；上半年收获颇丰，下半年业绩不佳；晋江市火了，中心市区冷了……真可谓是冰火两重天！在这起起伏伏的市场中，泉州中心市区（丰泽区/鲤城区）的土地出让一直备受关注，然而为伊消得人憔悴仍未能等到她的到来。

　　2014年泉州中心市区招挂拍计划出让50宗地块，可实际上仅出让7宗地块。在第一季度之后，泉州土地市场瞬间冷冻，毫无动静。泉州中心市区一直以来是置业热点区域，根据海西地产网统计，2014年中心市区商品房共成交16242套，完胜晋江2014年商品房8540套的成交量。相反的是晋江2014年出让47宗地块，而泉州中心市区的土地市场仅出让7宗，并在第一季度后杳无音讯，这一现象难免引人深思！

　　一、库存高位运行 消化库存为楼市主导

　　2013年12月24日全国住房城乡建设会议上住建部提出注重去库存；2014年7月11日，住建部部长陈政高上任后在第一场全国住房城乡建设工作座谈会上提出了“千方百计地消化库存”的落实意见；2014年12月19日住建部部长陈政高部署2015年全国住建系统重点工作，只字不提不提房地产调控，看来2015年去库存仍是主线。

　　2014年，全国楼市进入深度调整期，地方政府纷纷落实住建部政策，控制土地出让量，泉州市政府也不例外。计划赶不上变化，2014年泉州中心市区招挂拍计划出让50宗地块实际上仅出让7宗地块也是情有可原。

　　二、存销比过高 供过于求

　　根据立丹行公布的数据，2014年泉州市区商品房供应量206万㎡，成交量仅128万㎡，截止2014年12月31日存销比达22.5。一般情况下，存销比在6-12之间属于正常范畴，而泉州市区存销比达22.5，表明库存量过大。在这种情况下若推出土拍，极有可能出现流拍情况。（备注：存销比是指在一个周期内，商品平均库存或本周期期末库存与周期内总销售的比值）

　　以石狮市为例，2014年石狮商品房存销比高达43，库存量之大不言而喻，在这种情况开发商拿地的信心与积极性极低，所以2014石狮土市出现了多次流拍的现象。虽说2014年石狮出让了10宗地块，但有7宗属于个人拿地，而且体量小，均不超过800㎡。在盛产土豪之地的石狮，自然人拿地再正常不过。

　　三、银行可贷少 房企资金回笼慢

　　2014年，房地产市场下行，银行房贷业务缩紧，如商业贷款放款时间可以拖延将近半年。9.30央行新政的出台促进放款速度的加快，然而银行可贷款的资金仍不多。

　　2014年12月23日，万科总裁郁亮发布了一封题为《勇敢探路坚定转型--致万科全体同仁的一封信》的公开信，提到“只有获得回款才是真正的销售”。可以看出房企回款的重要性，同时也表明了资金回笼慢的问题。

　　可贷款少，房企自身可运转资金不足，让不少房企即使有拿地的心，也没有拿地的力。

　　四、市场上产品应有尽有 房企拿地激情小

　　2014年泉州市区楼市，住宅、写字楼、SOHO等产品遍地开花。2014年泉州丰泽和鲤城两区至少30个项目有住宅在售，如泉州万科城复式、香缤国际五期御豪公馆、建发珑璟湾复式、东海泰禾广场楼王、宝珊花园的别墅和洋房等。2014年泉州丰泽和鲤城两区推出非住宅产品的项目也不下20个，泉州星光耀广场SOHO、华大北街的店铺、东海泰禾广场SOHO和太古广场三期公寓、南益鲤景湾SOHO和写字楼、泉州中骏商城的SO铺等等。泉州市区市场上，不管是住宅产品还是非住宅产品，户型各式各样，应有尽有！

　　2014年泉州市区楼市成交降温，房价回落，库存高位运行，要想在这样的市场中脱颖而出除了产品价格上的优势，还得在产品设计上取胜。然而，市场产品应有尽有，设计出别具一格又符合市场需求的产品难度大，而且具有风险。在市场不佳的情况下，不宜加大投入和冒险。回顾第一季度出让的地块，仅有泰禾东海组团地块即东海泰禾广场如火如荼进行中，盛荣鲤城常泰街道地块和中骏坪山地块等均未有大动作。看来，这些开发商均在等待楼市回暖之际。

　　五、宗地地理位置优越 体量大总价高

　　2014年泉州市区计划出让50宗地块中，除了2宗属于经济开发区，其余均处于热点片区，其中江南片区18宗，东海片区12宗，城东片区和北峰片区各8宗，市中心2宗,地理位置优越；此外，50宗地块中面积超过百亩的有14宗，50亩-100亩有6宗。根据市场上的楼面价，这些地块拿地成本均破亿，甚至10亿以上。拿地成本如此之高，中小房企望尘莫及，将是房企大咖的主场!

50宗地块中超100亩的地块

　　2014年，楼市冷清、银行贷款难、资金回笼慢，因此开发商可周转资金有限。出让地块体积大总价高，这在一定程度上导大大消减了房企拿地的激情。

　　2014年泉州土地市场已是定局，2015年已如约而至，何时中心市区将有土地出让呢？政府欲出让地块，首先要有房企透露拿地意向，此前法石片区有多家房企表露出拿地意向，然而意向度不确定，至今未成功出让；其次，房企欲拿地要有实力，实力需要资金支撑；此外，前两者都具备了，还得遵循市场规律，随着楼市回暖，存销比下降，土地出让也随之浮现。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）