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泉州楼市改善型产品苏醒!对于刚需,开发商有了新策略!

2020-04-22 10:08来源:海西地产网浏览:我要分享:
新风向!

  近期的楼市,在政策层面可谓话题多多!

  首先在金融政策上,4月20日上午,央行公布:2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。这是自去年8月LPR改革以来,5年期以上LPR第三次下调,同时也是下调幅度最大的一次。至此,5年期LPR整体降了20个基点。

  如果不考虑商业银行的浮动机制,现在是历史上房贷利率最低的时候!

  4月10日,青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网公布了一则“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。内容一大堆,但是大家只关心最核心的部分:限购微调、限贷放松!

  如果此要求贯彻坐实,青岛将成为同时“曲线”松绑楼市限售和限购政策的首个城市。在这个规则发布会,大家都在讨论:会不会又是“政策一日游”。毕竟之前河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、浙江海宁已有先例。

  事实证明,这次真的不是“一日游”!

  而是4日游。

  4月14日,青岛网上房地产的信息,“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则发生改变,根据调整后的活动规则,4月10日的松绑限购限售的规则取消,“房住不炒”定位,继续执行限购、限售政策。

  2020年,在一个极大的不确定因素下,很多政策变了,但是很多也没变!起码从目前看,国家在一些政策上极有定力!

  对于泉州来说,上周,楼市也出现了一个新的变化:出现了近3年来,首幅非限价宅地出现!

  4月17日,石狮市自然资源局发布3幅国有建设用地出让公告,3幅地块总建面约18.83万方,起拍楼面价约9500元/㎡。总起拍价17.91亿,并且设有保留地价,也就说,最终的成交价肯定不止这个数。

  先来梳理一下这三幅地块的特别之处:

  1、这是近3年来,泉州首幅不限价宅地。2017年6月20日上午,南安市国土资源局举行2017P02、2017P06、2017P07、2017P08号四幅地块的拍卖仪式,所有地块均是泉州首次采用“限房价、竞地价”方式出让。

  石狮2017S-37号、2017S-38号及2017S-39号地块均不限房产销售价格,房产销售价格由市场自行调节。

  2、首次出让定位为“高端房地产项目”地块。三幅地块容积率均为1.2,难得的低密度项目,出让地块规划为高端房地产项目,设计户型建筑面积不得少于180平方米。

  3、超高的起拍楼面价!三幅地块起拍楼面价均超9500元/平,超过石狮市多数在售楼盘的销售均价,而根据克而瑞公布的3月份石狮市商品住宅销售套数排行榜TOP10所显示的各楼盘成交均价,仅有3个项目售价超过9500元/平!

  石狮目前楼面价最高的地块为2018年4月,龙湖以10.34亿元竞得石狮宝盖镇地块,楼面价6478.39元/平,这是10余家房企激烈争夺,最后采用摇号确定竞买人、以95%的溢价率造就的,即将出让的三幅地块这样的起拍楼面价直接站到了一个更高的起点上。

  在已显疲态的石狮楼市,这个高端房地产项目会给这个县域市场带来怎么样的变化,我们交给时间。

  但我们不可否认,从这三幅地块的规划指标和区域来看,确实具备建设优质高端地产的项目的潜质。而在4月9日出让的晋江中心市区世纪大道旁的P2019-36号地块,也被地块被挂出之日起,被看做是适合建设改善型产品的优质地块。同区域的楼盘项目,都不约而同的把目光瞄向了改善型需求。

  这一点从最近几个纯新盘的产品规划中我们就看明显看出来:

  中南天樾:107-142㎡三房四房

  正荣浔兴世纪春天:108-129㎡三房四房

  力高水投君誉中央:104-125㎡三房四房

  安腾幸福里:100-143㎡三房四房

  从各项目目前主推的产品来看,四房产品占据主流,就连常规的三房产品,面积段也从以往常见的80-90平的较紧凑的面积区间,上调到100平以上空间感更为阔绰的产品。对于改善型产品来说,最大的出发点就是舒适性!

  近一段时间以来,我们不难发现,在醇熟城区,好的改善型产品也开始抬头。而对于新兴板块,仍旧是刚需当道!不过一些新的变化亮点也在出现。

  现阶段,开发企业对于户型设计,相比之前两年,明显更上心了!这一点不仅表现在改善型产品上,在刚需产品上表现则更为明显:

  刚需房普遍有两种理解:

  1、紧迫性需求。简单地说就是解决人居住的基本需求,就像穿衣、吃饭、工作等一样。对于没有房子的人来说,能拥有一套住房是一种刚性需求。因此,刚性需求其中一个意思就是基本需求。

  2、弹性需求。看似可有可无,具有一定的弹性空间,比如,房子需要满足两代或者三代人同时居住,但是财力有限,这就需要在户型在有限的面积段里实现功能上的创造性。

  以往,很多人认为四房已经属于改善型的范畴,而近期在泉州市面上,我们发现,对于刚需来说,四房也许可以上升为标配。

  这其中,两款比较典型的产品就是三盛璞悦里建面约109㎡四房和南益阳江春晓建面约105㎡四房,相比于以往四房产品多在120㎡以上的情况,这两款产品无疑颠覆了以往的认知,在功能性需求上给出了创新。

  在目前市面上,小于120㎡的四房产品并不在少数,如世茂、龙湖、金茂、莲花、美的等房企都有相对的产品,而且无疑这些产品多少集中于新兴板块当中。

  最后,小面积段的四房产品,可以说更多的面向客群是刚需,可以有效控制总价,同时也为刚需未来的置换埋下伏笔,毕竟在同等功能实现下,更低的总价,会让它们在二手房市场更具备竞争力。

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