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上半年泉州楼市量跌价涨 二手房和东海成关注重点

2020-07-06 11:07来源:海西地产网浏览:我要分享:
上半年泉州楼市量跌价涨!

  2020年在不知不觉中,已经走过了一半!这个上半年足够精彩!

  我们经历了史上最长的一个春节、二三月份整个国家按下了暂停键,开发商集体上线直播买房,然后是复工复产,经济增长不再设定目标了、地摊也可以摆了,就连向来严肃的各级领导也走入直播间开启直播带货……磨难种种,依然向前!正如这半年的泉州楼市一样,经历了黑天鹅事件,但是整体形势依然稳健。

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  首先,我们不妨先说一下泉州上半年的楼市基本面:量跌价涨!

  整个2020年上半年,整个大泉州住宅成交预计在3万套左右,成交面积超过350万㎡,其中晋江和泉州市区依旧是主力军,成交了超1.5万套住宅,成交面积超过184万㎡。整体成交相比2019年同期有了一定幅度的下跌,但想想上半年由于疫情近两个月的楼市停摆,这样的成交量并不意外。

  而在价格上,根据5月份国家统计局发布的70城房价指数,5月份泉州新建商品住宅价格环比上涨1%,同比上涨 4.5%;二手房方面上月环比上涨0.8%,同比上涨2.3%。

  泉州房价涨幅温和!

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  从去年的和今年上半年同期的对比数据来看,跌幅最大的地方竟然是泉州市区和安溪,按照常人理解,市区占据核心之便,各方面资源较为集中,出现这样的情况,其实最主要的原因还在于,上半年的楼市大部分时间,是在做减法!

  首先的房源供应减少。这点很容易理解,截止6月30日,泉州五区共有23个项目获批住宅类产品预售,累计获批的房源约6700套,看着不算少,但这其中约4000套是在5月中旬之后获批预售。

  特别是一直以来的热门板块,东海、城东、中心城区,在5月份之前可以说是新房零供应(海宸尊域项目在4.30-5.1才开始摇号选房)。

  其次是土地市场市场停摆。上半年泉州六区仅有台商区三幅地块在一二月份出让(泉港五月底成交一幅小体量双限地块),中心市区,上半年土地零成交!5月29日年度供地计划才正式公布,首批出让的两幅宅地已推出,但是实际成交日期已经是7月份。


泉州中心市区年度供地计划地块分布图

  上半年的断供造成了这样几个现象:

  一是由于受疫情影响,新房供应不足,许多有购房需求的人转移到二手房市场寻找机会,特别是有些房东在此期间抛售房源,也客观上促成了二手房的成交,上半年二手房市场表现好于预期。

  二是整体市场热度还在。先不说东海板块最近那低得令人发指的非刚需中签率,就连外界觉得新天认筹之后红利结束,限价到了一个更高阶段的江南板块,几批次房源入市,依旧是认筹数高于房源数。

  市场的众多需求在新房供应不足的情况下总要寻找一些释放的出口,不愿意等的流向二手房,愿意等待的人,更多的是在等东海。

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  从5月开始东海板块一连迎来上实海上海万科城市之光东海湾门第、云玺台4盘5批次房源的洗礼(新一批房源也即将到来),依旧高烧不退。可以说最近这2个月,东海可以出现了近年来难得的所有在售项目集体推盘的盛况。

  二手房倒挂、新行政中心地位的奠定、可以预见的红利兑现,选择东海我们可以有一大堆理由,但看似快节奏的城市发展,却一直处于慢节奏的房价更新当中。

  说到板块房价的更新,这一点从近年来泉州土拍当中看到明显的变化。


各版块已成交地块最高限价

  典型的江南板块,2017年片区内主力盘限价最高的八千多九千出头,2018年世茂地块毛坯限价接近一万一,现在楼市供应的主力源昌江南城毛坯限价12036元/平。三年经历了三轮房价的更新。

  城东自水墨芳林之后,毛坯限价到了17825元/平,北峰板块早已告别了万科麓城的13029元/㎡,即将进入东海湾山水秋暝毛坯限价14791元/㎡的时代。

  在别的板块已经是限价出让项目为主流的时代,东海还在消化着体量不小的非限价出让项目,而在泉州严格的楼市调控政策下,这些地块在销售价格上难以得到更高的突破。

  而这个情况最直接的表现就是:大家公认的核心板块被打成了价值洼地,购房者群起而入变得自然而然。

  这样的现实也消磨的开发企业推盘入市的积极性,这一点在万科城市之光和云玺台两个项目上表现得尤为明显。不过近期两个项目推盘节奏明显加快,这种迹象说明,在东海高热度下,楼市存量释放的脚步加快,板块的限价红利正在以高于我们预期的速度消失。

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  板块限价红利的消失,最直接的表现就是,限价更高的地块逐步成为立场的主流。

  5月29日,泉州年度供地计划出炉,12宗地块,可以说,都是所属板块中上品。

  这一点,从6月浦西万达旁挂出两幅商住地就可以看出,限价商品住宅毛坯限价均为19666元/平,比2018年群盛摘得的津淮街地块高630元/平。就包括东海,也即将有新的地块加入,原城建地块,如果出让,在限价水平上,想象空间极大。

  回顾这三年多泉州限价地块的出让,经历了这样的一种变化。

  在楼市风生水起的2017年,大量待成熟新区地块(俗称边角料)出让,受当时市场行情影响,开发企业普遍拿地热情较高,也催生了众多“板块崛起”的神话,随着楼市分化加剧,2019年出现了的情况是,出让一下地块区位不错,但是有安置房配建要求的地块,而从去年底开始,直接“王炸地块”频出,限价水平也水涨船高,表现最为明显的就是泉州市区、晋江市区、安溪县城中心。

  对于开发商企业来说,拿泉州的地,风险真不高!

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  这样的一通操作之下,为泉州楼市的稳定打下了基础,也形成了新的行情趋势。

  对于下阶段泉州楼市的表现,海带君的观点是,在下半年或明年年初,泉州楼市价涨量跌的态势将更加明显。

  首先正如上文提到的,板块价格进入新一轮更新,在新的、优质的、更高限价水平的地块加入下,促成了各版块价格的上涨。

  另外同样是新一轮价格更新的影响,像东海这样的区域限价红利会逐步消失,不过在此过程中,依然会消化掉相当一部分的购房需求。

  更重要的是,更多的购房者在新的价格体系下,向外围板块板块溢出,中心市区板块成交量会有明显萎缩。

  4月28日,为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作,泉州市政府出台了《促“六稳”“六保”追赶行动方案》。其中涉及房地产的仅有寥寥数语:推动房地产业稳定发展。推动386个在建项目加快投资建设、48宗未开工项目尽快开工。加快房地产用地供应。探索限价限购政策定向宽松。

  从目前看,督促符合条件的地产项目尽快入市已经取得明显的效果,而对于官方首次提出的限价、限购定向宽松这个点上,相信未来将会有进一步的动作。

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  泉州楼市新一轮周期,将会建立起更有层次的价格体系,在凸显中心区域地位的同时,一些外围板块将会在下阶段成为土地出让的重点区域。在此海带君预计,以下几个板块将会成为未来楼市的新热点:

  鲤城区——江南站前、繁荣片区

  丰泽区——北峰西华洋板块

  洛江区——阳江新城板块

  台商区——白沙板块

  晋江市——晋东板块

  从几个板块看,均处于泉州重点打造的海丝新城范围内,政府规划在前,一些重磅公建项目陆续落地,征迁也在稳步推进当中。相比于东海的限价红利,他们更多的是依托城市建设的红利,未来预计整体限价水平会在1.3-1.4万元/平左右,与泉州主城区1.7-1.9万元/平的限价水平形成新的价格梯度。

  可以说2020年上半年,受疫情影响,近两个的停工停产、新房供应延迟、土地供应不足,5月份才开始的这一波集中推盘都是在对原有存量的消耗,可以说,上半年楼市的一系列减法,已经形成了对原有楼市格局的拆解,俗话说不破不立,随着新的更高限价水平地块的出让,新一轮的价格更新已经在路上。

 

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