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超280亿砸向12大板块!房企泉州拿地背后折射出的板块价值!

2020-08-25 10:42来源:海西地产网浏览:我要分享:
买房看哪里?

  作为泉州楼市的绝对主场,泉州市区和晋江一直是整个大泉州楼市的主力供应区域。在2018年的高峰时刻,泉晋两地住宅成交和住宅供应双双突破5万套大关!

  通过最近2年半的土拍情况,也能从一个侧面反应泉晋各大板块的热度,谁在成为新的供应“粮仓”?谁是开发企业最看好的区域?

  泉州市区

  2018年至今,泉州五区出让了近30幅商住地,累计出让体量达426.8万平,累计出让金额约168亿元。

  从各大板块的出让体量来看,无疑台商区成为了近年来泉州市区土地供应的绝对主力,无论是出让体量还是出让金额均列第一。2018年3月份金茂和世茂的拿地可以备受视作该片区楼市全面爆发的起点。

  得益于新区可供应净地和相关规划配套的落地,台商区在泉州楼市崛起迅速,在金茂世茂进驻之后,相继迎来了龙湖、美的、保利、力高这样的实力企业进驻。

  而中心市区可供应净地不多的限制,2018年出让的地块均为“小而精”,两年多一年近供应5.6万平商住地体量,不过八千到一万的起拍楼面价,最高1.6万+的成交楼面价,宣示着“中心区位”的价值。

  江南板块近年来采取稳扎稳打的推地节奏,相继进入世茂、中南、三盛、源昌等房企的进驻,得益于2016年开始板块热度的提升,4个主流项目的拿地楼面价均在5000+以上。

  北峰板块近年来一直处于供应偏紧的状态,但是区域限价水平层层拔高。从2018年万科拿地的13000+的毛坯限价水平,到2019年年底东海开发拿地已经是14791元/平的限价水平,而临江西湖的保利项目,限价则达到了17797元/平的高位。

  开发区和东海2018年至今各有一幅地块出让,位于开发区的中南漫悦湾早已售罄,去年底出让的保利宝珊花园旁地块尚未入市,项目17216元/平的毛坯限价水平,相比于现阶段板块主力在售项目1.2-1.4万元左右的限价水平,则更多的在向我们预示着东海板块限价红利的正在消逝。

  洛江2018年以来出让的地块以及全部集中到国道以北的阳江板块,预示着这个板块已经当时承担洛江楼市主力供应区的使命。

  晋江市

  2018年以来,晋江累计出让商住地体量达544.5万平,累计出让金额约167亿元。最为泉州晋江最为活跃的地区,晋江各个乡镇都有着一定体量的商住地出让,但是综合看,近年来已经形成了市区、池店南、晋东、紫帽、高铁新区几个关注度较高的板块,房企在这5个区域的拿地资金超116亿,占各房企在晋江自2018年以来总拿地金额的7成。

  晋江市区土地市场在经历的2018年的沉寂之后,在2019年下半年开始全面爆发,两年多来近60万平的供应体量有近8成是最近一年的供应,并且供应区域也十分集中,均分布于实际大道沿线。

  晋江土地市场的另一个特殊之处就在于市区的限价水平竟然低于池店南和紫帽,但依托于市区强劲的需求,开发企业对市区几幅地块的竞争十分激烈,溢价率都在50%以上,最高的中南的P2019-32号地块溢价率达87%。而楼面价也是水涨船高,短短一年,楼面价从5000+上升到6000+,再到最后中南11.5亿拿下的P2019—36号地块楼面价达7208.4元/平。

  2018年、2019年可以说是池店南板块的高光时刻,这个板块是近年来晋江商住地供应体量、土拍金额最高的板块。房企拿地金额也从早期阳光城、连捷拿地的4100多,飙升的百宏、中海6000+元/平拿地。

  晋东板块在2018年可以说是最扎眼的板块,受片区利好消息影响以及市场环境影响,房企对于该板块拿地积极,经常出现一场土拍十几家,甚至几十家房企到场竞拍的盛况。早期体量较小的地块甚至于出现接近200%溢价率出让的情况,随着起拍价拔高,超高溢价拿地的情况才得到缓解。不过从2019年以来,板块热度明显下降。

  晋江高铁新区板块和紫帽板块这属于典型的政府高预期的板块,出让地块限价水平盖过了炙手可热的晋江市区和池店南板块。作为政府限价高投入的板块,这两个板块自2019年年底以来开始集中推量入市,目前累计推出体量近百万平。

  写在最后

  从2018年以来,泉州市区及晋江的土拍情况看,有几个特点较为明显。

  1、成熟区、核心区依旧是开发企业最喜欢的拿地区域,这点从泉州市区和晋江市区的几幅地块高溢价率、高楼面价出让就可以看出。这些板块配套完善、关注度高,开发企业可以实现快速消化。

  2、新兴板块也有段位,房企拿地各有侧重。近两年多来,崛起最为明显的板块是台商区湖东和晋江池店南两个板块,布局土地供应两大,在成交量上也是首屈一指。头部房企在拿地时喜欢扎堆在房企集中度高,市场反应度好的板块,而对于那些纯新板块,反而更多是本土房企、本土国企在试水。

  3、大房企偏好同区域规模化开发,小地块本土房企更具博弈韧性。对于认可的板块,大型房企更喜欢持续性的拿地,比如保利对于泉州市区,中南之于晋江市区、南益之于洛江、力高之于台商、中海之于池店南、阳光城之于英塘等。而对于核心板块的优质地块,如果体量不大,往往本土房企更敢拼,比如群盛津淮街地块、连捷田安路地块。

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