不久前，一家股份制银行宣布在国内首推“养老按揭”业务，标志着“以房养老”进入实质性操作层面。事实上，如果按收益方式分类的话，以“房”养老除了“养老按揭”外，尚有出租或出售可以选择。按照目前这家银行推出的条款来比较三者的收益，可谓各有千秋，“养老按揭”模式并不一定具备绝对的优势。记者采访中了解到，目前该银行的泉州、厦门分行都还没有开展这一业务。虽然如此，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，“以房养老”逆按揭的概念一从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。今年《泉州市老龄事业发展十二五规划》正式下发，也明文规定将鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，探索开展“以房养老”（住房反向抵押贷款，即倒按揭）试点业务。

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泉厦尚未有银行“吃螃蟹”

      据中信银行泉州分行房贷中心负责人郭女士介绍，目前该银行总行推出的“养老按揭”只是先在少数大城市试点，并未在全国网点实行。记者随后从该行厦门分行有关人士处了解到，厦门也没有开展这一业务。据悉，按照银行设计，年满55周岁的老人或年满18周岁的法定赡养人，均可以自有产权房申请专项抵押贷款用于养老。“在产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”据业内人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。

      “这实际上和国外的以房养老还是有差距，国外做到的，我们目前还做不到。”有业内人士称，目前银行推出的“养老按揭”业务有一些门槛。在已经开始施行“养老按揭”的北京，银行还要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房。如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。另外，银行向老年客户每月发放不超过2万元的养老贷款(每月实际支付养老金额=每月放款金额-应还本息)，最长贷款年限不超过10年，并无法做到像国外一样，贷款到业主去世。中信银行称，要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定，银行不能处置贷款人的惟一房产。

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有2套房还需要按揭养老？

      记者搜索网上资料了解到，发达国家的以房养老，房屋产权拥有者只需要把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。以此来看，国内银行目前推出的“养老按揭”离国外以房养老的做法还有距离，也受到了金融业人士和市民的质疑。“55岁老人可以申请，65岁贷款便会结束，而国内当前人均寿命水平超过70岁。”在保险业从业10多年的陈先生说，这一业务规定的贷款期限太短，并不能真正实现养老。“其实年龄越大，生产能力就越弱，越需要资金养老，10年的期限实在太短。”

      在银行界人士看来，“养老按揭”业务更像是综合性消费抵押贷款的变种。“更像是把房产作为抵押品，从银行获得养老资金，仅此而已。”一位银行工作人员小谢说。“如果有两套房子，我直接把一套房子租出去，靠租金来提高生活质量就好了，干吗还搞按揭。”市民黄先生一听“养老按揭”业务规定申请人要有两套房子，表示不可思议。“如果有能力在养老按揭10年后向银行还清全部贷款，这样的老年人明显有充裕的资金养老，还要靠房子养老吗？” 

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产权、房价等都将是门槛

      从事房产营销10多年的黄先生认为，房屋产权70年，应该会是“以房养老”的最大障碍。“这点规定与国外政策环境完全不同。产权只有70年，到期后金融机构怎么面对，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这点金融机构在控制风险时不能不予以考虑。”业内人士分析称，我国住宅用地70年产权的特殊国情,按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

      “未来房价的不可预测性，也是一种风险。”黄先生认为，在国内，受宏观经济以及行业调控影响，经济周期越来越短，即便是中短期的趋势，也很难看清。“如果房价下跌，那么到时金融机构手上的房子出售也可能资不抵债；如果房价上升，具体上升幅度会有多大，也很难判断；而对于业主来说，把以后会大幅升值的房子抵押给金融机构，拿到一笔被打折扣的贷款，也是很不划算的事。”“既然是按揭，房价怎么定？这是大家关心的。”59岁的陈先生认为，定低了，老人吃亏；定高了，又没人买。“老年人把房产抵押给金融机构就等于是卖，这个价不能完全套用常规的按揭方式，应该有所区别。”

      对于房价未来下行风险和到期处置风险，有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。另外，由于“以房养老”的贷款人都是上了年纪的老人，这便存在一个“贷款人可能突发意外身故的风险”。对此，有银行业人士称，如果在还款期间贷款人突然意外身故，会让银行陷入被动，增加了资金占用，还可能导致不良贷款。

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什么是“倒按揭”

      房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

国外

如何以房养老

●美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

●加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

●新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小,较符合亚洲人观念，值得我国政府借鉴。

●日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）