12月8日，北京市土地整理储备中心宣布，北京华商置业有限公司仅经过一次报价，以2.7183亿元的底价摘得大兴区新城北区0302-040地块的国有建设用地使用权。

不能完成的任务

    在目前冷清的土地市场中，能够以底价成交，已显鹤立鸡群。北京市土地整理储备中心的信息显示，截至12月8日，北京土地市场已经接受挂牌竞价的24块土地中，尚16幅无人问津，占比达66.7%。而8幅已收到报价的地块中，有7幅目前只有一次报价。伟业我爱我家市场研究院根据官方数据统计，1~11月份北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划1770公顷的51.4%。

   “迫于供地计划的压力，年底北京土地市场或将有大量地块推出。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，在集中推地的带动之下，北京的土地成交也有望放量，“但是北京今年的土地供应计划肯定无法正常完成”。与以往不同的是，这一次供地计划无法完成，原因并不在供地的国土部门一方。

    “土地储备中心推地意愿非常积极。”陈亮认为，造成北京今年的土地供应计划无法完成的原因在于，一方面，之前征地成本较高，造成了目前待出让的土地成本居高不下，在低迷的市场环境下，较高的出让价格使得大多数企业望而却步；另一方面，年初较大的保障房配建任务，使得不少开发企业对配建保障房的地块拿地意愿较低，这给各区县的土地出让带来了很大压力，而当前三季度的保障房供地计划基本完成之后，房地产市场却开始日渐低迷，即便土地不再有保障房配建，企业拿地积极性已然不再。“而归根结底，还是由于楼市低迷造成的开发商资金链紧张。”

    实际上，不仅仅是北京，临近年末，多个地方政府尚未完成全年土地供应计划。最近一段时间，也出现了部分地方政府集中供地的情况。据CRIC(克而瑞)监测，近两周，常州、合肥、苏州、宁波、武汉等二线城市均出现了集中大批量的供地。与此同时，流拍也在各地的土地市场中屡见不鲜。 11月1日到28日，CRIC所监测的35个重点城市中，土地流拍幅数达到115幅，较10月份所监测到的22幅流拍土地，增加了4倍多。而11月的土地流拍总建筑面积达1550万平方米，环比增加195%；流拍土地出让金额达436亿，环比增加308%。无论从土地流拍的幅数还是总量来看，近两月以来土地流拍的情况都日益加剧。

    土地的地量成交直接导致了地方政府土地收入的锐减。北京中原市场研究部的最新统计数据显示，2011年前11月，全国主要的130个城市，总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿。今年前11月相比去年同期，土地出让金减少了5200亿，减少幅度达到30%。

地方政府主动求变

    种种迹象显示，为了促进土地成功出让，避免出现集中流拍情况的出现，地方政府已开始积极调整出让策略。一个月前，北京市土地整理储备中心就发布公告称，对丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地的交易条件作出变更，取消此前要求配建的限价商品房面积，该宗地居住用途的建筑规模全部为普通商品房。

    然而，自11月21日接受竞买报价以来，该地块至今依然无人应价。 此后的11月底，北京市土地整理储备中心再度发布公告，宣布调低两宗地块的挂牌起始价，两地块调整后的挂牌起始价相比之前分别下调了8.3%和15%。除北京之外，12月8日苏州预出让的地块中，也有4宗土地降低底价再次出让，其中，6月曾经流拍的苏地2011-B-78地块这次出让底价较上次下降达2亿元。

    “地方政府主动调低土地的出让底价，供求双方都是受益者。”CRIC分析师孙田认为，首先，地方政府可以有效扭转土地接连流拍的不利局面，其次，随着地方政府的调价，年底的土地出让价格更趋合理，12月份也就成了有实力企业底价拿地的最佳时机。“从更长远来看，2011年末企业拿地成本的降低，也将间接推动未来一段时间内房价的理性走势。”

    除了直接降低拿地门槛，还有地方政府在供地结构上主动迎合开发商的需求。据CRIC监测，在11月底常州挂牌的30幅地块中，用地性质基本都包括商业用地，而纯商业用地占比达20%；在武汉计划出让的35宗土地中，除去工业用地，商业和商住综合地块比重也在两成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，传言有3幅都已提前同万达[简介 最新动态]进行意向沟通，将开发城市综合体。

    孙田分析表示，从近期政府大规模供地中，商业地块比重明显上升的情况来看，地方政府希望通过商业地块的推出、开发来带动推地区域周边相应配套的发展。此外，在调控环境下，商业地产相对住宅来说受调控影响较少，也是房企战略转型的关注重点，多推商业地块也可以看作是地方政府对房企拿地需求的一种判断。尽管地方政府主动求变，但有业内人士认为，在这场土地博弈中，如果地方政府依赖土地财政的顽疾不改变，任何调整都是治标不治本。  

（海西地产投资网  马彦凯辑）