在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住需求，也不能适应地产的迅速发展了。开创一种崭新的地产开发模式，成为地产商们面临的新课题。2000年，借鉴国外成功模式，香江地产在北京中关村启动建设数码大厦（科技会管中心），涵盖了写字楼、商业、酒店式公寓等业态项目，拉开了中国城市综合体的建设帷幕。

    2008年5月，西安万达李家村店盛装开业。西安第一个真正意义上的城市综合体正式亮相，开业当天，人流量突破6万人次。之后，西安城市商业综合体项目建设如火如荼。2011年2月，西安市出台西安本地版限购令，商业地产未在限购范围内。数据显示，到7月，西安市商业地产销量环比狂飙187%。伴随国家对房地产调控政策的持续加码，诸多实力派开发商以及投资客们纷纷盯上商业地产，而在商业地产这个“大家庭”中，城市综合体又备受青睐。

    业内人士称：“城市综合体，将是房地产商应对政策调控、自身转型的首选。”

调控加码

开发商另谋出路

    2011年年底，伴随着调控政策的持续严密，很多投资客转战商业地产。“通胀率居高不下的情况下，许多人不希望钱放在手里贬值，在限购令的打压下，投资商业地产成为这些民间资本的主要出路。”西安某大型国有地产企业营销策划部负责人对商业地产的热度如此分析。

    市场需求让诸多开发企业重审战略布局。在大环境影响下，开发商开始由原来仅注重投资住宅纷纷转战商业地产。“商业地产不受政策调控，变现、转手过程简单，诸多优势使商业地产成为投资客们财富倍增计划中的首选。”易谋策略总经理窦化仑说。商业地产在市场上的大受欢迎，而集合了商业配套、写字楼、酒店式公寓等诸多业态的城市综合体成为开发商眼中的香饽饽。高新地产销售分公司营销推广部石磊认为，房地产开发企业从纯住宅项目转向注重商业地产的开发，是企业发展的趋势，也是企业应对市场变化的重要举措。“在国家对房地产调控没有任何放松迹象的情况下，商业地产将成为多数开发企业未来的主力产品，以商业为龙头的城市综合体项目将是开发商首选。”石磊说。

租金翻倍

城市综合体需求量大

    市场决定一切。西安市政策研究室有关负责人告诉记者，目前，城市综合体的发展，特别是城市建设和开发模式正在全国兴起，并从一线城市迅速向二、三线城市迅速扩展，城市综合体已成为城市现代化发展的必然趋势，特别是在应对国际金融危机方面，城市综合体已成为各地扩内需、保增长、调结构，实现产业化发展的重要举措。

    中登地产副总裁张河在谈到城市综合体时说：“我们的城市本身很多部分就是城市综合体。以高新区为例，从二环的高新路开始到科技路乃至丈八路，高新管委会的几次易址带动了整个区域的商业配套，高新路科技路十字商圈规模的形成；唐延路、科技路西口商圈的形成等。这种形态，虽然并非一个开发商进行的开发建设，但却形成了城市综合体的业态和功能，它能满足居住、工作、生活在这里的人的所有需求。这才是我们要建设的城市综合体的模式。”另一方面，据记者了解有关数据显示，2009年―2010年间，西安市中小企业的增量始终保持在20%的速度，在需求量增大的同时，也让写字楼的租金以几何倍数的形式翻翻。2010年，西高新旺座写字楼的租金为40―45元/平方米，而到了今年，旺座写字楼的租金猛增至80元/平方米。“地段好、配套成熟的写字楼再贵也有人租。”工作于旺座国际的一位白领说，“要是一栋楼里可以办公、休闲、购物，类似于万达广场那样，看个电影、吃饭、买衣服，去一趟啥都能搞定，最后坐上电梯，29楼就是我家，那就聊咋咧！”

社会责任

城市综合体考验企业实力

    生活节奏越来越快的现代，人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，城市综合体基本具备了现代化城市的全部功能，被称为“城中之城”。人们对城市综合体的高要求，注定了只有资本雄厚的开发企业，才具备开发建设城市综合体的实力。

    西安市规划局工程师赫韵萍认为，城市综合体是商业办公、旅游、展览、餐饮、会议、娱乐、交通等生活空间进行有机组合，形成多功能、高效能的综合体，项目体量大。目前，在城市内已很难找出大体量的地块，因此大多数的城市综合体选址都在城郊综合部，而那里必然是一个城市未来的经济增长点。当城市综合体项目建成时，它并不只是单纯的房地产项目，更多承载了一个区域的标志和名片功能，拉动区域经济的增长极其文化的发展。

    西安香江地产某负责人在谈到城市综合体的建设时称，香江地产在开发城市综合体项目时，会审慎地选择城市，因为“城市综合体的业态成本很高。”高新地产营销推广部石磊在接受采访时也表示，高新地产作为西安本土品牌地产，开始逐步探索城市综合体项目的建设，目前，甘家寨在建的高新?水晶城项目建设地如火如荼。“城市综合体的建设更多是承担了一种社会责任，是开发企业自主地扛起了城市建设、繁荣区域的重任。”石磊说。

遍地开花

城市综合体加速城市发展

    西安建立国际化大都市的战略、国家重点经济开发区――西咸新区的诞生，让西安的城市发展面临着前所未有的历史性机遇。仅记者了解，香江地产、珠江地产、高新地产、高科地产、万达、莱安地产、大唐西市、首创、龙湖、绿地、保利等品牌开发企业，或已进行城市综合体的开发，或已拿地成功进入城市综合体开发的大军。据龙湖吴亚军董事长介绍：“西安北城天街项目将打造包含大型SHOPPING MALL、国际品牌专卖店、星级影院、娱乐中心、高级写字楼、精装SOHO公寓、特色餐饮等业态在内的国际高端城市综合体。”近年来，正在开发的首创国际城、大唐西市、盛龙广场、西安万达广场系列、水晶城、绿地双子座、西安财富中心等城市综合体已经成为城市建设的亮点和地标。

    “未来的现代化城市必然是以商业为核心的城市综合体所带动的。随着房地产行业的快速发展，城市综合体的发展将成为一个城市竞争力的重要体现。”陕西省城市经济文化研究会会长张宝通表示，“未来3―5年，西安的城市综合体将会发展到一定高度。浐灞、曲江、经开、西咸、地铁沿线等，城市未来的经济增长点都将与城市综合体的发展相辅相成，城市综合体的发展也将加速城市的发展。优质的项目会吸引更多的投资客，西安的城市综合体项目将呈遍地开花之势。”

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何谓城市综合体？

    “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体三种开发模式：

“独立”开发模式

    这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一、合作机构比较少、功能也相应比较简单。

“合资—公共财政补贴”模式

      这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70—80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。

“合作链” 开发模式

    现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间 。。

（海西地产投资网  马彦凯辑）