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[房产]行业正式进入冰河纪 开发商“剩”者为王

2011-12-17 10:26来源:中国经营报作者:龙飞浏览:我要分享:
11月销售数据出炉,几乎是一边倒的惨绿。淡季加上调控影响逐渐浮现,地产行业正式进入冰河纪。

11月销售数据出炉,几乎是一边倒的惨绿。淡季加上调控影响逐渐浮现,地产行业正式进入冰河纪。哪种经营模式的房企谁能活下来,谁又能活得更好?

转得够快活得更好

    近几个月无疑采用快速周转经营的房企有着更好的销售数据。在几乎一片惨绿的11月销售业绩中,佳兆业却出乎意料地实现11月合约销售同比增长60%,佳兆业总裁黄传奇将此归因为公司坚持的快速周转模式。当然,快速周转也是有代价的,佳兆业今年1~11月的合约平均售价同比下降了41%,只有6625元/平方米。该公司对此的解释是由于非一线城市的销售贡献。同样取得数据上胜利的还包括率先在华东掀起降价潮的龙湖,其前10个月累计实现合同销售金额326.3亿元,已经接近去年全年333亿元,距离今年400亿元的销售目标仅一步之遥。

    另一家快速销售的代表碧桂园也有不俗表现,前11个月也完成了394亿元的销售额,已完成全年销售任务的91.6%。“截至11月30日,我们还有36亿元的已认购待签约金额,加起来正好430亿元。”碧桂园的负责人表示,2011年全年任务已经锁定。

    恒大11月有所收敛,当月销售额约12.4亿元,是该集团今年销售最少的一个月。前11个月,恒大已经完成791.1亿元的销售额,完成全年合约销售目标的113%。这些在今年调控严苛的市场中表现出色的房企,企业战略以及发展目标都有着相当一致的特点。首先是高周转,近几年全国开发商的开发周期都在加快,但平均周期依然需要18个月,但以碧桂园为代表的老牌高周转房企仅仅需要12个月,甚至有些只需要6个月,就可以完成从拿地到开发销售的周期。碧桂园这种开发模式一直为其他新跟进者所追捧。这些年恒大的周转速度也在加快,而根据业内人士对恒大的研究,恒大这个过程一直控制在6至8个月。

灵活定价

    快速周转除了在开发周期上不断缩短时间外,在销售策略中也是灵活定价。从今年1月开始,调控措施让购房者的意愿一再缩减。快速周转型企业更多地会以购房者的心理价位为开盘定价,在不同阶段采取“阶段性降价”或者加大打折优惠的措施。有些项目为了吸引市场中日益萎缩的购房者,不惜以微利甚至亏本为招徕。

    2010年中海地产销售量不如万科,但利润却超过了对手。这种高利润率一直延续到今年上半年,2011年半年报显示,中海上半年毛利率从去年同期的40.5%上升到42.9%,而同期万科的毛利率仅为32.1%。另一方面,中海地产也是今年调控中“跑得最快”的企业。随着调控越来越严苛,中海在全国的降价风潮也是一浪高过一浪。深圳、重庆、上海都传来中海降价的消息,数据显示中海降价幅度在10%~20%左右。

    牺牲利润率,让中海获得了更大的销售额。12月8日,中海公布了前11个月的销售业绩,期间中海累计卖出了815亿港元的房子,同比增长38.9%,超额完成今年800亿港元的销售目标。 这种灵活的定价策略,不仅让开发商紧紧扣住日益萎缩的购房团体,也让开发商可以迅速回笼资金。国内房地产行业的负债率普遍较高,据公开数据统计,截至今年上半年,上市房企的平均负债率已达到71.28%。资产负债率已达到近十年来的高峰。

    而今年又是管理层不断限制房企的资金链的时刻,不仅在股市融资的渠道消失,银行开发贷也是越来越紧。今年前11个月,开发商越来越依赖于自筹资金及定金预收款。数据显示,国内贷款前11个月只有11376亿元,同比只增长了1.2%,而受欧债危机影响,外资对房地产的投入也明显减低,前11个月增长了16.6%。今年同比增长19%的开发企业资金总来源,更多依赖于自筹资金(31092亿元,增长30.6%)及定金与预收款(19228亿元,增长20.7%)。因此在调控背景下,高周转类型的企业有着更为稳定的收益。

(海西地产投资网  马彦凯辑)

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