核心提示：又是一年成追忆。2011年的楼市，充满变数也好，低调行事也罢，都已翻了过去。对于已经到来的2012年，有人说，调控不会放松，市场博弈依然继续上演，也有人判断，房地产持续低迷，楼市将迎来更加寒冷的冬天，还有人认为首套房信贷政策将出现松动，市场将出现价跌量涨的情况。在这里，我们就当前的市场状况，也做出了五大猜想。2012年楼市究竟何去何从，调控将出现怎样的变化，是继续低迷还是步入新一轮增长期？随着时间的推移，相信所有问题的答案将见分晓。

猜想一：环湾建设全面提速

    近年来，环湾、向湾成为泉州城市发展的主旋律，在环湾城市建设推动之下，越来越多的新区域受到关注，原本以泉州中心市区、东海片区、城东洛江片区、桥南片区、江南新区为主导的城市格局，日渐被打破，而随之而来的是滨江商务区、高铁片区、台商投资区等全新的城市板块，成为城市开发的热土。去年以来，多重利好之下，泉州环湾城市地产开发受到关注。未来，泉州环湾城市发展将迎来新的契机。而交通路网的不断完善无疑是泉州环湾建设加速重要的助推器。从目前来看，泉州正加快环湾城市格局的形成。城东至东海滨江快速通道、泉州环湾跨海大道、环城高速路网、站前大桥等重要的交通路网不断建设中，不少重点工程项目将在今年正式通车投入使用。

    可以说，在路网新格局之下，泉州环湾城市各区域之间的联系将更加紧密，同时，地产开发也迎来了更为广阔的发展腹地。可以说，2012年，泉州环湾地产开发将不断提速，新的城市热土将兴起。

猜想二：楼盘进入细分时代

    经历了2011年第四季度房地产销售的急速下滑，泉州不少开发商纷纷在寻求对策，去年的泉州房地产市场，开发商不仅注重品质的打造，同时，在产品上也更为讲究，这也意味着，泉州楼市进入了产品细分时代。

    泉州目前主要销售的产品以居住型的产品为主，投资和投机的比例相对较少。今年开发商也主要会在两个方面进行突破，一是在产品上。主要针对一些高端楼盘，开发商对产品更精细化的打造，同时也提升整个楼盘的基调。无论是在建筑用料上，还是在产品的细节打造上，都更用心。这也是开发商在去年角逐市场的关键，也是胜败的关键。二是在开发上，会有所细分，比如开发旅游地产、复合型地产或者在一些重点乡镇，打造超级城市综合体，相当于造城的概念，这样也能打造出差异化的产品，在逆势中寻求新的突破。

    不少开发商人士坦言，在市场竞争日趋激烈的泉州市场，注重产品的打造已经成为每一个开发商的基本功。去年第四季度，泉州房地产市场遇冷，开发商也面临巨大的挑战，开发什么样的产品能更吸引购房者的关注，这也是去年开发商需要从市场的不断变化中找寻答案。

猜想三：异地房企角逐泉州

    值得关注的是，近一两年来，泉州迎来了不少异地开发商的关注，以万达集团、上实地产等国内房企巨鳄的入驻为主。而国内一线的开发商，如海尔地产、万科地产等也有传言准备进入泉州市场。可以说，越来越多异地房企来泉州开发，打破了以往本土开发商一枝独秀的局面，本土开发商及异地开发商共舞的时代悄然来临，这对于异地开发商来说，不仅是机遇，也是挑战。

    据了解，异地开发商之所以会不约而同地选择泉州作为开发重点，这与泉州位居全省第一的经济总量有一定的关系。而且本身泉州的房价并不高，在福建省排名靠后，本身的房地产泡沫较少，可提升的空间较大。而泉州作为三线城市，对于政策的敏感性没有那么强，这也是一线开发商角逐于此的又一大原因之一。同时，泉州作为海西经济区的一部分，也是发展的最重要一环，开发商也是看好了泉州未来的发展前景，特别是地产开发的未来前景，对于一线开发商来说，这又是一大机遇。而一线开发商需要承担的挑战也是比比皆是，比如泉州房价目前还保持较平稳的状态，一线开发商的进入，势必会拉升泉州整体的房价，这对于泉州购房者来说，需要多长的时间认同，也是关键所在。其次，一线开发商与本土开发商的博弈会持续加码，这对于刚进入泉州的一线开发商，也是重大的挑战。

猜想四：带精装修楼盘渐多

    带精装修楼盘，成为房地产市场奇葩，并在2011泉州楼市上演了一场推盘热。2011年以来，在楼市调控之下，住宅市场趋于平淡，不过在淡市之下，带精装修楼盘却在市场中逆市突围，成为当前楼市一大看点。泉州万达公馆、世茂·御龙湾、三盛·温泉公馆等项目的精装修住宅产品纷纷入市，与此同时，不少楼盘表示将介入精装修住宅市场，一时之间，精装修住宅成为市场一大看点。

    由毛坯房过渡到带装修成品房，是房地产行业的一次变革和飞跃。可以说，住宅从毛坯房走向精装修时代，对于购房者而言，显然是一大利好。这种利好体现在多个方面。首先，购房者省心，交房之后，可以实现快捷入市，而无须再费力考虑装修的问题；其次，房款当中包含装修费用，购房者无须考虑交房后房子装修款的事情；再次，购房者无须受到装修困扰，很多毛坯房的业主都有这样的经历，买了房子入住之后，由于装修时间不一样，先期入住的业主，生活往往会受到周边邻居装修的影响。

    精装修项目已经成为房地产市场发展的趋势所在。在房地产竞争日渐多元化的今天，如何在“精装修住宅”体现自身的核心竞争力，显得尤其关键。不少开发商明确表示将在今年开始进军精装修住宅市场的声音，使得泉州精装修住宅市场的前景，广受关注。可以预见，精装修住宅市场或者成为泉州房地产市场一道亮丽的风景线，并在激烈的市场竞争中，寻找到自身的发展之路。

猜想五：刚性需求或成主力

    受宏观调控政策影响，泉州楼市成交量持续下滑，购房者观望情绪浓重，已是2011年泉州楼市主基调。经过一年的调整，逐步冷却的市场将回归理性，开发商会更加注重楼盘综合品质，购房者也将更理性地选房购房，刚性需求群体或成为2012年楼市购房主角。从开发角度来说，楼市遇冷、房贷难贷、购房者持续观望，使得销售成为最大问题，开发商不得不思考新的开发方向和销售策略。经过一年的摸索和尝试，多数开发商已经调整了房地产开发方向，对开发规划、项目定位、产品结构、价格策略等方面都进行了精打细磨，并且更加注重楼盘综合品质。

    从需求角度而言，多重政策之下，投机和投资的群体已经逐渐退出市场。购房者不再盲目跟风，在选房时，往往根据自己的实际需求，对项目的品牌、地段、配套、价格、品质、潜力等方面，进行综合考量后才出手。可以说，需求已经渐渐回归理性。当然，成交量低迷并不能说明没有需求，结婚、入学等刚性需求群体依然存在。如果2012年信贷政策有所放松的传闻变成现实，楼盘价格又在购房者的预期之内，那么刚需群体必将释放出来成为楼市主角，而高品质、高性价比，且符合刚需群体需求的两房、三房等产品，将赢得更多市场。

携手前行

    2011年，从年初的“新国八条”颁布，到上调贷款利率和存款准备金率，再到提高首套房贷款利率，宏观调控政策就如唐僧的紧箍咒，让楼市从疯狂逐渐恢复到冷静。泉州亦如此。泉州楼市周报发布的数据显示，虽然各大楼盘价格相对稳定，但成交量已然骤降。限贷，是泉州楼市成交量下滑的一大原因。记者在采访中了解到，尽管泉州民间资本雄厚，但是能够一次性付款的购房者只是少数，所以“限贷”将投机投资群体拒之门外的同时，也抑制了部分刚需群体。二套房首付比例提高，是另一大原因，购房首期投入款数额的加大，无疑加剧了观望氛围。

    欣慰的是，在“低迷、观望”贯穿市场的背景之下，泉州开发商们一方面依然保持乐观积极的心态，想方设法活跃市场，另一方面则开始冷静思考，在产品创新、楼盘品质提高、品牌经营、增值配套等方面下足了功夫。与此同时，购房者也渐渐恢复了理性和平静，随波逐流抢房的现象消失了，越来越多购房者经过综合考量后才会入市。2011年12月底，中央经济工作会议对楼市调控的定调，打破了人们对2012年楼市迎来春天的期待。会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。由此可见，房地产市场或将迎来一次更加严厉的调控政策，而2012年依然是楼市调控关键期。

    在新的一年里，当楼市热潮逐渐退去，开发商也许迎来更多品质和品牌的挑战，也可能面临淘汰和整合的命运。今年泉州楼市竞争将更激烈，“买方市场”将更为明显，如果信贷政策如传闻会宽松化或者微调，或将有更多刚需置业者入市推动销售量。

未来不可预见，但正因如此而更值得期待。2012年，我们将继续同泉州楼市一起前行！ 

（海西地产投资网  马彦凯辑）