2011年12月26日，一款由国投信托发布的洋河股份股权收益权投资集合资金信托计划正式成立，募集资金人民币1.8亿元。知情人士透露，这笔资金将流向房地产。这是中小房企打通信托融资渠道的新办法，即以关联公司的上市股权或者矿权作质押成立信托产品，然后将募集资金间接输入房地产项目中。相比传统的房地产融资，这种曲线救国方式的成本更为低廉。业内人士认为，今年将迎来千亿元级的信托计划集中兑付，“10%左右的项目无法按时结算”，其中有一批项目公司可能退出市场。但对信托公司而言，风险集中爆发可能只是“小概率事件”。

多元化腾挪

    刚刚成立的洋河信托计划，信托资金用于受让洋河集团持有的洋河股份不超过股限售流通股股权收益权。以截至2011年10月31日的20日均价140.6元计算，信托的质押率在35%左右，但预计的成本收益率只有9%—9.5%。知情人士说，信托募资的最终流向是房地产项目。这个信托计划的收益率加上管理费，总成本在12个点左右，远低于目前房地产信托20%的成本。洋河相关人士在上海找到多家信托公司谈合作，但都未成行。“这个价格太低了，所以当初找到我们，我们没做。”上海一家大型信托公司高管说。

    这位高管在跟记者聊天的两小时中，不断地接到推介项目的电话，这些项目有几个是希望通过公司证券股权或者采矿权质押，向房地产项目输血。“我们信托主要是做保障房的项目，普通商品房项目做得非常少，这种风险评估下来比较小。但是由于很多项目是上市公司的股权，流动性要比土地资产好得多，所以也会考虑。”上述高管说。多元化房企拥有的上市公司股权，无疑是最好的质押品。荣盛发展于2011年4月和12月，分别被大股东荣盛控股和二股东荣盛建设先后两次将大量股权质押给平安信托，这些股权质押获得的信托融资投向都是房地产。

    当然也有些中小板上市公司选择跟房地产脱开干系。2011年12月 26日，江苏九鼎新材决定以7375万元的价格转出公司持有半数股权的如歌花苑房地产项目。九鼎新材董秘冯建兵说：“国家宏观调控，二线、三线城市房地产成交量普遍下滑，房价也受到一定的影响。这个项目在江苏如皋，土地款虽然交付了，但自2010年取得土地证后都未进行土地开发。为保护股东权益，全力发展公司主营玻璃纤维系列产品，退出房地产项目。”

    “预计中小企业卖股权的情况比较多，这是必然的，连很多大房企都开始转型了。”一位上海大型信托房地产部门负责人说。该人士说，在一些存量信托中，很多中小企业就那么几块地，又没有其他的业务可以支持，发展的持续性有限，最终选择退出的会不少，这应该是房地产行业的一次集中洗牌。

集中爆发难现

    诺亚财富的统计显示，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元。“上半年的风险可能会比较大，主要是因为各种应收账款、政府的税收，都要集中在这段时间完成支付。”前述信托公司高管称，2012年进入兑付期的近千亿房地产信托，“按时还不了的估计在10%以内。”

    “市场都判断出集中兑付有一定风险，信托公司自然有了相关的应对。”一家房地产业务超过三成的大型信托公司房产业务负责人说，“行业会有很多办法来规避大问题在2012年爆发。”这位负责人介绍，比如展期，或者用一个新的计划来接管原来的产品，实在不行才会到股权转让这一步。在极端现象中，才会强制平仓，拍卖抵押资产。上述信托高管透露，最近闹得沸沸扬扬的星耀五洲的信托融资连环局，天津市政府可能出面主导安排新的融资计划，“估计会是股权转让，拍卖质押标的可能性很小。”

    而在房地产信托领域，拍卖的流程大致为：第一次拍卖按评估价的八折为起拍价，如流拍第二次再打八折，第三次又打八折，如果还是流拍，则信托机构收回抵押物。“即便是这种情况，信托账户也不会有大的损失。因为一般标的物的抵押价格不会高于市场估价的5折。”前述信托高管说，“所以从这个角度来看，这个风险不会在2012年集中爆发，可能会积累，形成次级债。乐观地看，可能时间换空间，逐步消化。”

    虽然目前数十家信托公司已经停止房地产项目，但市场上仍然有被监管部门放行的公司和产品。比如安信信托，每个月都会有两三期房地产项目募集资金。据接近上海市银监局人士透露，安信信托会指派专人到标的项目上，管理建设和销售进度。这种市面上稀缺的房地产信托，在开发商中间仍然供不应求，20%以上融资成本很正常。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）