中海、绿地、龙湖等一线房企在上海率先掀开降价之后，地产老大万科在深圳、惠州、东莞等地也开始掀起了降价潮。而随着北京市昌平区金隅万科城项目近日入市，万科将降价潮开始“北上”。目前，包括“招保万金”四大龙头企业在内，中海、富力、碧桂园、绿地、龙湖、雅居乐等一线房企均在“降价”上当起了急先锋。“大势难为，房价仍将继续下行。政策调控进入相持阶段，两年时间足以让地产经历炼狱地狱。”房产资深评论员共鸣表示，历次降价跑得最急的总是央企与上市企业。

    “此次万科降价不同于2008年策略性降价，而是不得不降。”业界认为，万科此次在全国拉开“降价”也有点“扛不住”的意思。而全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受中国商报记者采访时则坚持认为，此轮“降价潮”主要在珠三角及长三角地区展开，“受大环境影响，上述地区观望气氛浓厚，而天津、北京特别是四城区价格则难以撼动”，房企降价是“抢收”市场，“回笼资本有利于年底拿地”。但无论如何，地产老大万科自2008年后又一次全面降价了。

万科终于“扛不住”

    11月底，位于北京市昌平区的金隅万科城将推出3期新盘。从相关网站显示信息看，该楼盘为北京金隅万科房地产开发有限公司旗下项目，以80至110平方米的2-3居户型为主，共三栋楼，合计600套房源，均为精装修交房。目前，新开盘均价为每平方米14000元。数据显示，2010年9月，该楼盘均价为每平方米17000元，2011年8月，楼盘均价为每平方米15000元。业界认为，自深圳、惠州、上海开始的万科“降价”着陆北京，地产大佬参降，房价拐点已至。从此次万科降价路线来看，此轮降价自万科大本营深圳开始，慢慢北上，降价之说辞相较于2008年也来得非常低调。

    “10月底，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香一批新房源将在11月推出，全部为74平方米到89平方米的中小户型，入市价格选择低价入市，全部精装修交房。”这一来自万科内部的消息显示，相比于前期每平方米12000元的单价，优惠幅度在每平方米2000元左右。“在深圳，10000元以下单价的楼盘，不是特别好找。”这一楼盘打折信息引起了不少深圳当地居民的关注。实际上，深圳万科的强力促销还是刚刚开始，之后万科清林径、万科公园里开始陆续推出优惠活动，“总价直减，再打折，或者低价入市再送礼金券等优惠”。

    有统计显示，深圳万科公园里、金域缇香两个项目上，分别有15%和20%左右的降幅。尽管降幅不小，但万科此轮降价来得没有2008年那样大张旗鼓。而万科，在北京市场除金隅万科城项目每平方米直减3000元，万科老项目半岛家园后期也开始微调，并出现连降现象。根据链家地产统计，万科半岛家园单价首降1500元，后再降540元，第三次降价360元，累计降幅达13%。

龙头房企纷纷降价

    11月北京楼市颇为热闹，除金隅万科城以14000元单价入市外，位于顺义的龙湖地产又一大盘龙湖好望山项目也于近期开盘。从来自龙湖地产内部消息看，此项目低价入市、开盘推出多重优惠已成定局。但龙湖表示，某些项目选择低价入市并不意味着会在全国布局降价，“某个区域乃至某个项目情况不同，定价策略也不同。”对此，陈宝存认为，以龙湖集团新上任执行董事兼首席市场官秦力洪的执业背景看，龙湖地产“抢收华东”行动可以理解，并不失为上策，“年底是企业拿地的最好时机，以降价来换取资金加快回笼，从而可以入手优质地块”。

    除万科、龙湖外，从链家地产市场研究部提供的数据来看，保利、北京城建、金隅、绿地等房企旗下北京项目近期也开始下调售价预期。“开发商为了加速出货，除了采取实质性价格下调外，还运用组合促销手法，不断加大折扣幅度。在此基础上，部分项目呈现连续降价特征。”链家地产首席分析师张月接受中国商报记者采访时如此表示。

    据统计，2011年在北京新开项目的大型房企共27家，合计97个项目，除去别墅、限价项目、售完以及未成交等状况，普通商品住宅中已有较为明显降价的项目达到20个，其余大部分为持平状态。“保利、北京城建、金隅、绿地等旗下全部或者部分项目从8月份开始停涨持平。”张月表示，从统计结果看，北京城建兴业嘉园从二期每平方米21000元下降到三期每平方米17000元，降幅达到19%，富力金禧家园[最新消息 价格 户型 点评]7月至10月价格也下调了5%。

    首开常青藤累计2次下调价格，首次单价直降4320元，后推出9.7折优惠，再降680元；和景泰富旗下香悦四季花园推出全款9.1折，按揭9.9折优惠，送精装修，“单价首降140元，二次降价1120元，优惠幅度9%”。“招保万金”中的金地集团旗下项目仰山嘉园也累计降幅达10%。“在京大型房企降价程度不断加深，首先来自存货压力。最近公布的三季度房企季报显示，144家上市房企利润比二季度下滑三成，存货达到1.22万亿元，其中招保万金库存为4523亿元，占比高达37%。”张月表示，随着限购向二三线城市深入，大型房企上半年全国布局的优势逐渐显示出其高库存不利的一面。不管是出于资金链紧张，还是出于快销库存的压力，一线房企抢收市场的显著成果或使降价越来越普遍。

大房企变通求存

    业界认为，目前已经不是开发商要不要降价的问题，而是要降多少才能卖掉房子的问题。“能通过降价并让市场接受的当属目前的成功营销。”地产评论员弓鸣在微博中这样写道。事实上，尽管房产前辈绿城还在死扛价格不降，但大型房企中也仅此一家。绿城连日来的“悲壮之举”似难被同行效仿。在这一轮抢降中，多数房企获益不少。以龙湖地产为例，此次“抢收华东”行动，上海郦城和上海好望山、杭州香醍溪岸3个项目参与，5天时间共录得认购金额接近20亿元，上海好望山平层公寓和杭州香醍溪岸联排别墅已基本售罄，上海郦城新推SOHO及公寓组团，去化率也接近九成。

    据了解，上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸降价后亦取得不俗业绩。“有非常明显的对比，以万科销售来看，深圳万科销售策略灵活，销售额取得不错业绩，而万科在惠州的月亮湾项目则面临定价过高收益惨淡的局面。”据悉，同在惠州，碧桂园十里银滩项目以6000元低价入市，而招商地产果岭项目更是以4000元到5000元价格开盘，而惠州万科月亮湾项目则在10000元到12000元单价上硬扛着。在该楼盘论坛，不少关注该楼盘的潜在购房者表达了月亮湾的价格劣势，“比碧桂园便宜20%，可能会有点人气”、“销售人员一再鼓励我们多认筹，估计重复认筹人多，想想未来10000套的供给压力，参考定价过高。”惠州万科月亮湾定价目前尚未出炉，如果没有大力度优惠，去化率值得担忧。

    而对于万科此轮参降，业界认为，与万科三季度销售下滑不无关系。万科三季报显示，主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

    万科董秘谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。“大型房企领衔降价潮，透露出两大讯息，一，房价拐点逼近，一线城市首当其冲；二，库存高涨使得价格下行压力明显增大。”张月预测，一线城市年前降幅将达到10%，从11月份开始，楼市进入“冬眠期”，到明年二季度，降幅有望达到20%。

(海西地产投资网  马彦凯辑)