可以肯定的是，今春，首次购房者需求的释放有了政策的“东风”，这便是火炉前即将撩动刚需之火的一根“棍子”。首当其冲，抢夺购房迫切性最强、群体最庞大、释放可能性最大的刚性需求买家，会是2012年首战的焦 点。而这，又将是撩动市场的又一根“棍子”。时下淡静的市场，如同一个覆盖着雪白炉灰的火炉，表面看来平静冰冷，但假若用一根棍子轻轻拨开炉灰，火苗便会再度熊熊燃烧。火从未消失，这隐藏在炉灰下之火，便是因种种原因被压抑、观望的刚性需求。目前的市场处于两种观望状态之中：一种是政策的观望；另一种是价格的观望。这两种观望博弈的结果将成为最近一波推货潮背后的策动力。

    本周，央行表态，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。以此为注脚的，是今年年初各大银行首套房重回基准利率的推行。我们知道，在“双限”政策面前，“限贷”比“限购”更具实质杀伤力。尽管当前的差别化信贷政策并未惠及二三套房购房者，但必然会起到影响预期的效果。在当前的市场中，心理预期往往先导于事实的发生，可以肯定的是，今春，首次购房者需求的释放有了政策的“东风”，这便是火炉前即将撩动刚需之火的一根“棍子”。

    而价格的观望也将会很快尘埃落定。贷款政策的定向宽松并不会导致开发商降价行为的中止，恰恰相反，正是有了政策的“东风”，开发商将会加快促销步伐，会更下定决心果断入市。我们进行价格预测的时候，需要抓的第一个要点是供求关系，第二个要点是市场预期。目前在供求关系的杠杆上，我们不难发现，开发商继续“扛价”的时间成本越来越大，积压的存货量越来越多，走货的迫切性也越来越大。而在市场预期方面，从去年下半年开始，市场一直在走下坡路，这种态势在今年伊始仍在延续，几大房企日前公布的1月份销售数据均呈“开门绿”，预期并不乐观。两者综合分析，2012年，尤其是上半年，市场的严峻程度比2011年更甚几分。

    开发商并非如人们想象中那么不愿意割肉降价，“死扛”行为在僵持的背景下出现，往往更多是出于“越降价越卖不出”的困惑与担忧。假如让利能够换得需求的释放，相信会有越来越多的开发商愿意加入促销的行列。首当其冲，抢夺购房迫切性最强、群体最庞大、释放可能性最大的刚性需求买家，会是2012年首战的焦点。而这，又将是撩动市场的又一根“棍子”。或许，楼市知止而后有定，谋定而后则动，便在此草长莺飞二月天里。

(海西地产投资网  马彦凯辑）