国土部部长徐绍史11日表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。此前，国土部在2月21日召开的新闻发布会上，就已透露将开展清理“小产权房”的试点。国土部高官两个月内先后两次强调治理小产权房，引起了社会高度关注。舆论认为，小产权房治理不再“光打雷不下雨了”，这回要动真格了。

试点，为大规模清理做准备

    在过去的十多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。对于今年小产权房的工作，他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政，此次试点是为将来大规模的清理做准备。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案正在研究中。

    上个月底，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。该案为国土部督办案件，此案亦被一些关注小产权房问题的人士解读为小产权房治理从“打雷”开始“下雨”。王宗亚在2月召开的发布会上表示，小产权房不受法律保护。他说，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

    随着小产权房清理的风声日紧，分析认为，小产权房价格将出现大幅下跌。但北京市场上部分小产权房却出现逆势而涨，有的楼盘均价甚至有赶超本区大产权房的态势。据调查，去年12月至今，北京部分小产权房仍处于上涨或涨后价格持平状态，其中以通州、顺义为最，这些地方部分小产权房小区，价格甚至有逼近大产权房的趋势。通州的玉江佳园、紫光花园和西西庄园，均价每平方米接近万元；而顺义的彩俸小区，均价已达每平方米10528元。

小产权房占北京楼盘两成

    在小产权房的灰色利益链，活跃着各类角色。炒房客、买不起商品房的外地刚需、租房者、农民个人、村政府等。按照王宗亚的解释，“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。但房价的暴涨，将一部分买不起房的都市人群推出了小产权房。在北京工作的李真去年3月为了结婚，从炒房客手里买下了一套位于太玉园的小产权房。李真也深知小产权房的风险。之所以选择太玉园，是因为“买一个在全国有影响力的小产权社区，风险相对降低”。这个号称北京乃至全国最大的小产权社区，占地两千亩，约上万居民。

    2001年至2009年，太玉园分五期出售完毕。李真购买的是太玉园的三期产品。2005年6月18日正式开盘。公寓一居到三居，面积50—130平米，当时均价1990元。2010年，李真从炒房客购入的价格是5300元/平方米。“房东刚到北京，不了解市场行情。”李真窃喜说，其时太玉园小区二手房已涨至7000元/平方米，涨幅过300%。李真缴纳两万元过户费后，拿到了当地村委会张家湾颁发的房产证。

    尽管目前各界普遍承认小产权房规模巨大，究竟有多大，迄今没有官方的正式统计数据。今年2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。有媒体报道说，早在2007年就曾有国土部门表示，全国小产权房其时总量高达66亿平方米，而2010年全国新开工建设商品住房不过接近13亿平方米。

    房产大佬潘石屹曾在微博上感慨，小产权房应越早处理越好，北京这样的城市可能至少有30万个家庭买了小产权房。这是他两年前从当地权威人士口中得知的数字。而另一位房产大佬任志强透露，根据由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同建立的REICO工作室的初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

    小产权房甚至从隐匿的地下市场悄然浮出地面。记者在某网站发现，叫卖的项目中，房山的荣顺景城、森林都市等，均为小产权房。销售员宣称，购买他们的小产权房并无风险，只需缴纳相应的过户费，无须缴纳其他任何税费，当地村委会就会颁发产权证。如果村里涉及拆迁，业主也可以获得相应的补偿。北京可能是全国小产房规模最大的城市。据不完全统计，小产权房约占北京楼盘总量的20%左右。

清理小产权房不能一刀切

    随着小产权房蔓延的面积越来越大，涉及的利益群体也越来越广。因此，国土部将如何试点清理小产权房，不仅牵动着小产权房住户的神经，也引起了社会的广泛关注。“清理小产权房是个非常复杂的问题。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。

    在顾云昌看来，那些利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份，被当作城市国有土地对待。而另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。上海社科院城市与房地产研究中心主任、住建部专家委员会成员张泓铭对此表示认同。他向记者指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地处城市发展规划范围内的小产权房，完全可以借此转化为商品房，这是令出让者、购房者、当地政府和农民皆大欢喜的事情。

    “小产权房背后是如何看待城乡住房资源配置的问题。”张泓铭认为，目前我国的住房体系将农村与城市完全割裂，农民一般拥有较大较宽松的住房环境，而城市居民相对住房紧张，从节约社会资源角度说，城乡住房体系应该完全打通。在学者看来，国土部近期同意展开集体土地建租赁住房试点就是对于统筹城乡土地的一种新尝试。“与小产权房相比，在集体土地上建设租赁房在法律上完全行得通，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时也可缓解部分城市人群的住房紧张现状。”顾云昌说。

    中国社科院土地与房地产研究室主任李景国认为，前几年，国家在治理小产权房问题上频出文件，但缺少督察，以致错失治理良机，造成今天的“小产权房京郊密布”局面。北京工商大学经济学院教授郭馨梅表示，要想解决小产权房问题，关键是在房子盖好之前，要下大力气切实地严加查处。房子一旦盖好并售出，会涉及众多百姓利益，再解决难度就会变大。而如果越来越多的小产权房肆无忌惮地出现且已经发展为“成熟社区”，就会有法不责众的尴尬。她认为，小产权房的问题越拖越难解决，国土资源部既然此次再下决心，就应该尽快拿出方案，严格执法。 

(海西地产投资网  马彦凯辑）