近期，各地楼市困局传闻频出。面对楼市现状，救市第一枪打响，南宁官方正式下文松绑限购。除此之外，天津、杭州等地也有调整传闻。有分析指，房地产行业不景气，较大地影响了政府财政收入，一些城市终究按捺不住调控之手。
综合新华网、《现代金报》报道，28日晚间，南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
无疑，这是第一份由官方正式发布的限购调整文件。此前相继传出了温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，最后都被辟谣。就在28日，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，但也并没有正式文件出台。
[南宁]
北部湾居民买房享同等待遇
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，南宁松绑限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地位很明显，而此类区域如何实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升自然需要战略思维。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。
根据克而瑞数据库最新数据，南宁在4月27日的商品房库存为546万平方米，合计48900套。而此前一季度南宁的商品房成交162万平方米。严跃进表示，按照一季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，这并不算太高。
严跃进还认为，作为广西的首府，南宁聚集了大量的土地和投资资源，未来随着南宁高铁经济圈的凸显，这也会对整个市场限购政策提出松绑的利益诉求。
[天津]
滨海将实施差别化限购
近日有媒体从滨海新区房交会新闻发布会获知，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。
上海易居研究院研究员严跃进表示，滨海新区取消限购，与其摊子铺得过大有关。此前滨海新区也频频曝出空城等负面现象。这背后一方面是人口导入速度没有预计的快，另一方面也是楼盘开发过大。
克而瑞数据库数据显示，滨海新区在2009年土地成交39幅，此后三年逐年递增。2010年成交59幅，2011年成交62幅，2012年成交61幅。到2013年才有所下滑，为40幅。
不过在中原地产首席分析师张大伟看来，天津滨海模式的共有产权房，相当于将首付降低到一成，这与央行对购房贷款的政策相抵触，预期最后能够执行的可能性非常低。另外，限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用，目前全国难以全面放开。
背景
商品房待售面积 创8年来最高值
4月16日，国家统计局发布一季度楼市数据，3月末，商品房待售面积5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。这是2005年以来，商品房待售面积的最高值。
2014年起，全国商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月双双下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。
此外，房地产开发投资增幅也在下降，一季度，全国房地产开发投资15339亿元，增速环比回落2.5%。
（据新华社）
解 读
限购放松难恢复供需平衡
从政府的角度而言，房地产市场不景气，会直接影响到财政收入。江苏镇江新区一位招商局人士称：“不可否认，一方面，政府现在有很大部分的财政收入是靠土地，房地产市场一旦大幅下跌，直接影响的是土地拍卖，这是地方政府所不愿看到的。另一方面，招商引资依然是地方政府的重要任务，从目前的情况来看，房企依然是各地招商引资的重点。”
中央分类调控理念的确定，给地方政府松绑调控提供了政策依据，但在国家没有明确出台指导方案或细则前，地方政府想松绑限购，又陷“有贼心无贼胆”的怪圈中。
此外，对于当前楼市是掉头向下，还是短期的观望尚不确定。业界人士普遍认为，房地产市场不会出现过于严重的危机。这或许也是当下调控暂缓的原因。一旦救市过早，也可能为后续的政策出台和产业调整带来影响，更不用提来自中央政府层面的压力了。
高华证券认为，限购放松并不足以重新恢复行业的供需平衡。因为对交易量的影响取决于投资者对房价上涨的预期，放松限购试图提振交易量的效果可能是暂时的。从某种角度来说，放松限购政策带来的心理安慰远大于实际效果。
综合多方因素考量，今年下半年或成为楼市政策微调的窗口期。二季度的数据出台以后，若持续低迷，救市措施会得到包括中央层面的默许甚至支持；另外，经过市场的调研和反馈，相应的救市措施也会更加完善。而且由于不再是“一刀切”的调控，地方政府的调控思路也不会是单一的松绑或者收紧，而是可以全面综合地考虑发展方向。
“一方面，楼市下行趋势开始，给地方财政和经济增长的压力需要逐步显现；另一方面，双向调控精神指导下，地方也需要调整时间。”中国房地产业协会副会长卞洪登告诉媒体。
（《中国房地产报》）
声 音
一线城市放开限购
可能性不大
目前部分地区的房价“超跌”，赞成个别地区放开限购政策。
房价下跌幅度较大的二三线城市，可以适当放开限购政策，一线城市放开限购的可能性不大。
一季度经济下行压力大，投资回落明显。其中房地产投资的下行速度比较快。未来的经济运行，投资驱动力还是要看房地产投资下降是否过快。
总体来说，中国房地产价格不会暴跌。原因在于，中国以往房价上涨40%都是刚性需求推动的。刚性需求包括了城镇化率、年龄更迭以及23岁以上人口的增长速度。
———国家信息中心经济预测部主任
祝宝良
或引入更严厉入市门槛
大家老说限购什么时候取消，如果这些城市取消限购，那么一定有更严厉的入市门槛。
不过，过去十年我们靠强化政府权力，靠低效率、高成本的调控这种滞后性、被动性、主观性明确的政策，恐怕已经走到头了。
因势利导，发展优胜劣汰优，特别是在资金供给和土地供给这两个最基本经济要素的市场化上迈出实质性的步伐，是我们城市化的需要；这也是包括地方政府、城市建设融资和降低金融系统的风险及支持老百姓更好更快成长的迫切需要。
———中国城乡建设经济研究所所长
陈淮
未涉限贷调整对市场影响有限
此番地方楼市调控变动以地方自发性调整为主，其中包括松绑限购、限价、购房入户等多个方面，且多数还停留在研讨阶段，意图为地产维稳储备政策，且几乎没有涉及“限贷”政策调整的，后者被认为杀伤力更大。房贷收紧是影响楼市销售的重要因素。
和2008年自下而上，涉及松绑信贷政策等一揽子刺激楼市消费的组合政策不同，地方主导的所谓的“救市”政策很难涉及“信贷”政策层面，在信贷政策趋严之时，诸如基于地方供需关系，放松或者调整限购对于市场的影响有限。
———中国房地产业协会副会长 朱中一
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数据1
浙江土地依赖度全国第一
《中国经济周刊》、中国经济研究院日前联合发布“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”（下称《报告》）。北京土地偿债总额第一，《报告》显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值，即此类债务总额来看，排名依次为北京、浙江、上海、四川、辽宁、湖北、广东、重庆、山东、天津、福建、江西、湖南、安徽、河北、广西、黑龙江、陕西、吉林、海南、山西、甘肃，江苏未公布数据。
从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。
至少1/5债务靠卖地偿还
数据2
《报告》显示，23个省份中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。换句话说，浙江、天津两地政府负有偿还责任的债务，都有2/3的份额要靠卖地来偿还。
占比最小的三个省份，分别是甘肃(22.4%)、河北(22.13%)、山西(20.67%)。这意味着，即使对土地偿债依赖度较小的省份中，也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。
从绝对值来看，23个省份中，北京、浙江、上海三地需要依靠土地收入来偿债的债务规模排在前三名，分别是3601.27亿元、2739.44亿元、2222.65亿元；土地偿债规模最小的是吉林、山西、甘肃，分别是586.16亿元、268.94亿元、206.54亿元。
从全国范围来看，据国家审计署公布，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%。
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住建部：
6市试点共有产权房
据新华社电 住建部日前发布通知，2014年全国将新开工保障房700万套以上，同时，探索共有产权住房、推进廉租房和公租房并轨运行，将成为今年住房保障工作的重点。
北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石将成为共有产权住房试点城市。按照目前公认的定义，共有产权房是一些地方通过让渡部分土地出让金，税费减免等方式，来降低商品房建造成本，使中低收入住房困难家庭买得起房。
北京的自住型商品房就被认为是共有产权房的一种体现，住建部副部长齐骥表示，对于这种新形式，必须明确政府与个人的产权划分比例。“最重要的就是要明确共有产权的关系，和这部分房产升值以后，各方利益的合理分配。购买这类住房的家庭，他收入提高了，需要改善了，可以把这个房子按照市场的价格出售。但是合同中已经约定的增值的部分，分配应该执行，也有可能一些家庭收入增加以后，就买下了这部分共有产权。”
（海西地产网 郑序炯辑）
