时隔近半年，福州市区土地市场终于迎来“马年第一拍”。5月20日，在福州市土地矿产交易中心进行了2014年福州市第一次土地出让拍卖。7家品牌开发商代表为竞买而来。最终有4幅地块成功出让，其中宗地2014—02号前横路西侧，塔头路以南，化工路北侧地块经过41轮激烈竞价，最终被正荣集团以24.2亿元斩获。而其他地块均以底价成交。此次市区地块的集中推出，可以说是真正意义上的2014年榕城楼市的“第一拍”，被业界人士誉为今年福州楼市的“行情风向标”。特别是在二级住宅市场呈现成交低迷后，土地市场能否借势摆脱冷清气氛，显得尤为重要。

　　焦点

　　“土地首拍”呈现稳健 开发商较谨慎

　　作为2014年福州市区的首轮土地拍卖，此次共推出7幅地块，从现场来看，由于是新年的“第一拍”还是引起了业内广泛的关注，吸引了正荣、保利，泰禾、国美商业地产、中辉闽商，福州市建设发展集团、利嘉，共计7竞买人到场，除此之外，还有不少开发商亲自到现场了解土地市场的动向。

　　从结果来看，此次土地拍卖4幅地块成功出让，总出让面积316亩，出让总金额为49.89亿元。除了宗地2014—02号地块引来开发商积极拼抢，最终以24.2亿元的高价被正荣集团竞拍得手之外，另外3幅均以底价成交。保利更是上演1分钟土地拍卖。

　　从土地性质上来看，除了保利以17.8亿元的底价所拿的鼓楼区华大村下，面积为97.21亩的后营旧屋区改造地块有涉及住宅以外，其他的3幅成交的地块均为商业地块。

　　其中，晋安区前横路西侧，横屿7#地块被正荣以24.2亿元的高价拿下，溢价52.3%，楼面价为8878元/平米，仓山区火车南站西广场南侧地块被福州市建设发展集团有限公司以6.15亿元竞拍得手，楼面价为8577元/平米。

　　仓山区“海峡医药城”项目周边城市道路地下空间地块被利嘉(福建)国际商贸有限公司以2940万元拍得，楼面价为1408元/平米。

　　对此，中原地产资源中心总经理温江霞认为，此次新年后市区首波土地拍卖较为稳健现场并未出现一味的哄抢，基本属于理性成交。

　　“这一次土地拍卖不算火爆，也谈不上有惨烈竞价，表明市场比较理性。”立丹行福州区域营销总监徐鹏志表示，即使是被正荣所拿下的最热的宗地2014—02号地块，溢价率达到52.3%,楼面价8878元/m2，这个价格商尚属理性的区间，所以从整体来看，开发商还是没有冒进，是按照自己的节奏在拿地。

　　分析

　　第一季度推地节奏放缓 首拍“试水”市场

　　据记者了解，5月份才出现的市区“首拍”是近三年来最迟的一次，这或多或少映射出了第一季度政府放缓推地节奏的意图，记者近日从福州中原了解到，第一季度以来土地供应量相比较往年出现了较大幅度的锐减。根据福州中原提供的数据显示，2013年第一季度土地供应量为661.95亩，而2014年1季度仅有208.25亩，同比下降69%,而2013年第四季度的土地供应量为2376.52亩，环比下降了91%.

　　对此温江霞认为，由于2014年一季度仅在新年前有土地出让，所以可以将此次5月份看成是今年真正意义上的首拍，此次一共出让316.1亩，也就等同说新年后到5月份期间，土地供应量仅为316.1亩，这样的规模较之去年也有了明显的下滑。

　　“这与政府的规划、推地策略和导向有关。”徐鹏志分析，政府暂缓土地出让，一来，在当前二级住宅市场遇冷影响到企业预期的背景下，政府也担心推地的流拍率或将有所提升，给市场带来不好的信号，不利于接下来的土地拍卖;二来，此次土地拍卖还是以“调控”中影响最小的商业地块为主，是政府试探市场的一个“先锋”.

　　土地限制条件多　影响开发商拿地热情

　　“此次推出的地块限制的条件多也成为了开发商谨慎选择的重要原因。”徐鹏志表示，此次土地竞拍条件明显提高。如福州市建设发展集团拿下的2014-03号地块，该地块沿街地面一层商业应为集中式不得分割销售。保利所拍得的2014-02号地块要求引进星级酒店。2014-06、07号地块则要求引进商会。价格门槛也出现上提趋势，而此次暂缓出让的2014-04号地块的起始楼面价已达到21683元/㎡。

　　温江霞对此观点表示赞同，她以此次保利拿的华大旧改地块为例做了重点分析，虽然是此次出让中唯一有涉及到住宅用地的地块，但需要在该出让地块范围内提供总建筑面积17.6万㎡建筑(住宅面积16.5万㎡、商业面积0.3万㎡、商务办公面积0.8万㎡)，由鼓楼区政府指定单位回购，该部分建筑面积按建安成本3000元/㎡结算。这样算来，开发建设成本很高，导致市场反响不大。综合各种因素测算，该地块楼面价约为1.5万元/㎡。这样的楼面地价显然会给开发商带来不小的压力。所以不少参与竞拍的开发商也“望而却步”.而如今，如何合理利用规划的用途配置，是对保利的一大考验。

　　李辉则认为，目前市区剩余可建设用地面积有限，且分布零散。从各个行政区来看，台江、鼓楼等传统市中心只能依赖小面积的旧房改造地块，在本次推出的7幅地块中，鼓楼区面积多较小且零碎。

　　“另外，受近期信贷持续紧缩，市场表现下行的影响，各家开发商的口袋里都没那么多钱了。多轮调控后，开发商拍地已持续谨慎。”李辉如是说。

　　优质地块仍受重视 引来多轮哄抢

　　相比于其他地块出让的“波澜不惊”.此次正荣集团斩获2014—02号前横路西侧地块的过程并不轻松，现场经过了41轮的激烈竞价，最终以24.2亿，溢价率达到52.3%被正荣最终拿下，这也成为了此次土地拍卖中最值得称道的亮点。

　　李辉告诉记者：“这样的结果在意料之中，因为这块地位于横屿组团这个目前福州市最热最具潜力的区域，据估算这里至少还有上千亩腹地可以经过旧改上市，可以称得上市中心的供应大户，想留在市区的开发商必然会把目光投在此处。”

　　温江霞认为，从2013年开始，晋安区的横屿组团更是成为土拍市场上的“熟面孔”.中联、恒宇已经在此布局，而在区域地块的几次竞拍中，融侨、阳光城、保利、融信等房企的身影多次出现，足见开发商的重视程度。此外还有已落成的东二环泰禾广场，在政府合理的规划蓝图下，其潜力日益凸显，人们对该区域的认同度也越来越高。

　　“一是由于区位条件优越，且规划利好，区域升值潜力大;二是在市中心土地资源渐趋饱和的情况下，拥有丰富腹地资源的横屿组团无疑可以满足开发商所需。这也从某种程度说明了开发商拿地更加注重策略性。”徐鹏志如是说。

　　趋势

　　开发商拿地将更趋“策略性”

　　从此次拍卖的“不温不火”来看，不少业界人士纷纷感叹“市道变了”,不只是住宅交易市场，就连土地交易市场也不再似当年的“异常火爆”,也慢慢进入到“买方市场”.

　　温江霞认为，政府应该也意识到了在如今市场环境下，土地首拍现场开发商的理性谨慎态度，接下来或许会更关注作为“买方”的房地产企业的实质需求，而这也将使政府对土地的宏观调控更精准化、更市场化。

　　李辉告诉记者，今年福州市土地市场供应量计划与去年基本持平。考虑到截至5月底，才进行了一次真正意义上的“首拍”,所以可以预见，接下来，政府应该会加大加快推地的节奏。然而对于开发商而言，由于房地产项目的销售速度实际上是低于原计划的，所以接下来，开发商不可能再“盲目拿地”,“策略性拿地”将成为开发商的主要方向。

　　徐鹏志对此观点表示同意，虽然目前市场有一定的困境，但从长远来看，房地产市场应该还是会稳健发展的，所以在当前土地价格渐趋回落的环境下，策略性获取土地资源，有助于企业持久健康经营和发展。因此有资金实力的房企在进一步审慎的土地评估之下，其追求优质地块的步伐并不会停止。

　　“在当前宏观调控政策之下，或许他们的报价会更趋保守，但土地供应的加大、高性价比地块的涌现、土地价格的回落，将令他们更为积极地关注土地市场，从而调整筹码、等待在下一轮楼市启动过程中赢取先机。”徐鹏志如是说。

　　（海西地产网 郑序炯辑）