关于推广定向定价商品房安置模式的通知

　　

　　(征求意见稿)

　　

　　各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市直有关单位：

　　

　　为进一步促进房屋征收补偿安置市场化，适应经济社会发展需要，有效解决征收安置后续确权、管理、纳统问题。根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，结合中心市区近年探索积累经验，现就定向定价商品房安置模式有关事项通知如下：

　　

　　一、定向定价商品房安置模式的定义

　　

　　定向定价商品房安置模式是将被征收人的补偿权益以货币补偿的方式量化，配套建设对接商品房，定价面向被征收人销售的安置方式。

　　

　　二、定向定价商品房安置模式的操作流程

　　

　　在履行法定程序前提下，定向定价商品房安置模式按以下流程操作、管理：

　　

　　（一）房屋征收阶段

　　

　　1.合理确定补偿价值。国有土地上房屋征收按照房地合一方式确定补偿价值。集体土地及地上房屋征收根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》等的规定确定补偿价值。

　　

　　国有土地上被征收房屋和新建定向商品房的价值由评估确定。在制定房屋征收补偿方案前，房屋征收部门应当通过公开摇号方式选择不少于5家具有相应资质的房地产价格评估机构，对被征收房屋补偿基准价和新建定向商品房基准价进行评估。

　　

　　统管区国有土地上房屋征收项目被征收房屋补偿基准价和新建定向商品房基准价应于补偿方案公开征求意见前报市住房和城乡建设局。

　　

　　对有异议的评估结果，属地房屋征收部门应当委托市房屋征收评估专家委员会鉴定并出具鉴定意见。经鉴定认可的评估结果，通过截尾均值的方式取值，作为补偿方案的参考价。补偿方案应当同时明确定向商品房优惠销售单价。

　　

　　2.协议明确货币量化补偿权益。对照《征收补偿方案》以货币补偿方式确定被征收人可购买的定向定价商品房建筑面积，计算被征收人需留存的定向定价商品房购房款。

　　

　　在《房屋征收补偿协议》中明确被征收人享有在对接项目以定向销售价格购买一定建筑面积商品房的权利，约定留存购房款。对接项目区分现房、期房，保障被征收人临时过渡需求。

　　

　　（二）设计建设阶段

　　

　　3.附条件出让定向定价商品房用地。定向定价商品房用地采用“招拍挂”方式供地，其户型、套数、销售价格、开竣工时间、款项支付时间、支付比例、超期交房违约责任纳入出让条件，在土地出让合同签订时，由项目业主与受让方另行签订合同并监督执行。

　　

　　供地阶段定向定价商品房户型、套数、销售价格、竣工时间等由属地政府（或项目指挥部）提出。统管区定向定价商品房用地出让方案应当征求市住房和城乡建设局意见。

　　

　　4.坚持高标准设计建设定向定价商品房。定向定价商品房的设计、建设应当符合《泉州市人民政府办公室转发泉州市住房和城乡建设局 泉州市自然资源和规划局关于加强新建商品住宅及商办类建筑建设管理的通知》（泉政办明传〔2021〕75号）要求。

　　

　　开发单位要保障建设资金投入到位，建立定向定价商品房品质工作小组，研究制定品质提升方案，牵头督促落实品质提升事项。

　　

　　统管区定向定价商品房项目设计方案联合审查前，应报市“抓城建提品质”工作领导小组办公室技术指导。设计方案联审获批后，开发单位要及时建立《定向定价商品房楼盘表》报市住房和城乡建设局备案。

　　

　　（三）选房购房阶段

　　

　　5.选房签订补充协议。项目业主、开发单位应当配合属地政府立即开展选房工作。选房房源按整幢整梯提供。原则上，定向定价商品房应于项目办理《商品房预售许可证》前组织选房；条件不具备的，应当在项目主体封顶后一个月内组织选房。正式选房前应当进行模拟选房，确保选房集中。

　　

　　统管区定向定价商品房可以遵循“时点一致、差价互补”或“时点一致、等价置换”原则实行统筹安置，统筹调剂方案需报市住房和城乡建设局确认。

　　

　　选房协议由属地房屋征收部门、开发单位、被征收人共同签订。开发单位应当根据选房结果明确待销售定向定价商品房“一房一价”情况。被征收人需根据协议在规定期限内缴清购房差价款项。

　　

　　6.办理定向定价商品房预售许可或销售备案。定向定价商品房项目由开发单位申请办理商品房预售许可或现售备案。办理许可或备案时需提供属地政府（或项目指挥部）出具的已选房源清单。取得的《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》需备注“定向销售”。

　　

　　7.签订合同办理网签备案。定向定价商品房购房采用网签方式。被征收人作为定向购房人，根据生效《选房协议》和购房差价结款证明（采取贷款方式结款的，提供满足放款条件证明）与开发单位签订《商品房买卖合同》，并进行网签备案。被征收人购买定向定价商品房，不受商品房限购政策限制。

　　

　　8.定向定价商品房验收交付使用。开发单位按照《商品房买卖合同》约定将房屋交付定向购房人使用。交付前定向定价商品房需通过现场联合验收。定向定价商品房交付使用时，开发单位须同步提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，并在约定时间内配合购房人办理不动产权属登记。违反《商品房买卖合同》约定的，按照《合同》约定条款处理。

　　

　　（四）余房调度阶段

　　

　　9.统管区安置剩余房源由市住房和城乡建设局统筹调度。可用于统筹调剂安置、上市交易或转作保障性用房、人才房。属区级剩余房源的，统筹调度前应当征求属地政府意见。

　　

　　（1）调剂用作统管区异地安置房源的，采取基准价评估方式确定差价。调剂安置房源基准价评估时点须与待安置项目《房屋征收补偿方案》的定向定价商品房基准价评估时点一致。经评估确定的基准价及差价互补方案需报市住房和城乡建设局确认。

　　

　　（2）用于上市交易房源的，采取评估方式确定销售底价。现房销售备案后采用公开竞价方式对外销售，购买对象应符合中心市区限购政策，但不再分为刚需和非刚需类型。公开竞价方案应当报权属单位的上一级行政主管部门批准。

　　

　　（3）转作保障性住房或人才房的，经市政府同意后，由泉州市安居发展有限公司统一管理运营。

　　

　　三、定向定价商品房安置模式的要素保障

　　

　　（一）定向商品房优惠销售单价确定原则。定向商品房优惠销售单价确定以不变相增加补偿费用为原则，以项目补偿方案货币补偿方式为基础确定。原则上，定向商品房优惠销售单价应包含选择货币补偿的奖励单价。

　　

　　（二）定向定价商品房购房款协议留存原则。以《房屋征收补偿协议》方式约定留存被征收人购房款。原则上，留存金额=定向商品房优惠销售价格×被征收人可购定向定价商品房建筑面积。

　　

　　（三）不动产增值税发票需求保障原则。定向定价商品房项目开发单位应当按照定向购房人实际购房金额出具不动产增值税发票。该内容应当作为定向定价商品房土地出让条件，由资源规划部门纳入土地出让合同条款。

　　

　　四、已签订产权调换协议的安商房转换流程

　　

　　安商房与定向定价商品房转换是有效解决后续确权、管理、纳统等问题，实现群众房屋性质由“动迁房”向“商品房”转变的重要途径。转换流程如下：

　　

　　（一）提出转换申请。被征收人提出转换为购买定向定价商品房安置模式申请。

　　

　　（二）选房签订补充协议。符合转换条件的，以不增加原产权调换协议权利义务为原则，项目《征收补偿方案》没有确定安商房优惠购买价的，以确定的产权调换优惠结算价作为定向商品房优惠销售单价；项目《征收补偿方案》对安商房优惠购买价有规定的，从其规定。定向定价商品房的可购建筑面积以原产权调换协议约定的可安置面积为依据。选房协议由属地房屋征收部门、开发单位、被征收人共同签订,优惠销售单价和可购建筑面积纳入选房协议。

　　

　　（三）签订合同办理网签备案。原选择产权调换被征收人直接作为定向购房人，根据生效《选房协议》和购房差价结款证明（采取贷款方式结款的，提供满足放款条件证明）与开发单位签订《商品房买卖合同》，并进行网签备案。

　　

　　已签订产权调换协议的安商房转换定向定价商品房的，选房工作开展、预售许可或销售备案、房屋交付验收使用等按本通知第二条第（三）款有关规定执行。

　　

　　五、其他事项

　　

　　本通知自印发之日起实施，有效期至2028年2月止。通知实施前已出让用于安置且不符合转换条件的项目，仍按原有规定执行。