花了巨款买了房，最后开发商跑路，留下烂尾楼，自己却钱房两空。今后，厦门的购房者将不用再担心遇到此种情形。

　　近日，厦门市国土资源与房产管理局对原《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》作了进一步修改，形成新的《实施细则》，并将于今年7月1日起开始正式实施。细则规定，商品房预售资金必须专款专用，确保资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致出现“烂尾楼”。

　　预售资金全程全额监管

　　实际上，早在2002年，厦门便确立了预售资金监管制度，但同时也设立了较为宽松的免除监管条款，包括具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质，或者前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位，或银行信用“AAA级”单位，或者自有资金达该项目投资额50%的，都可以向房地产交易机构申请免除预售资金监管。

　　因此，实际上被监管的企业少之又少，“最多只有5%的项目纳入监管”。厦门市国土房产局相关负责人透露。

　　而修改后的《实施细则》总体思路是：“全监管，全程监管，全额监管”。这意味着7月1日起，厦门所有的新商品房项目都将纳入监管。每个项目从申请预售许可证开始，直至办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。

　　具体方式是，预售人在申请商品房预售许可证前，需设立商品房预售资金专用账户，并与登记机构、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，共同管理商品房预售资金的存取。

　　预售资金必须专款专用

　　对于监管额度内的预售资金，新细则给予了重点监管，确保监管额度内的资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，而不会被挪作他用。开发商要申请使用监管额度内的预售资金，需要向登记机构提供商品房预售资金使用申请表、用款计划、预售资金专用账户对账单，以及相关的购销合同、缴费通知等证明材料。

　　而专用账户内资金超过额度的部分，预售人可向登记机构申请支取，除了优先用于项目工程建设和偿还开发贷款，并无其他限制。

　　根据《实施细则》要求，预售资金的监管额度由登记机构按照预售项目工程总造价及风险金（工程总造价的20%）来核定，项目工程总造价并不是由开发商自行决定的，而是要根据开发项目申请时提供的总承包合同造价来确定。

　　此外，考虑到实际开发过程中，开发商常有变更和新增开户银行的需求，专用账户可以根据实际情况进行变更或新增。

　　精装装修费用也纳入监管

　　从今年开始，厦门全面推行精装修房，考虑到装修费用不菲且持续在走高，因此，为确保项目装修交付使用，在新细则中，预售资金包含的装修费用也纳入了单独监管。

　　《实施细则》规定，预售资金包含装修费用的项目（装修一次到位），预售人已收取的装修费用应在监管协议中约定纳入监管。

　　据悉，具体提取的装修费用标准将主要由开发商自行申报，价格一般参考预售方案中装修标准。考虑到实际中，装修时间一般较短，且装修的费用大都是由装修施工单位提前垫付，因此开发商得等装修完毕后才能提取装修费用。

　　值得注意的是，新的《实施细则》是从今年7月1日起才开始实施的，因此针对的是7月1日起的新商品房项目，而在此之前已取得预售许可证的项目依旧按照原规定实施。

　　细则提高准入门槛，有利楼市健康发展

　　预售款严格纳入监管，是否会对房企带来更大的资金压力呢？

　　对此，中原地产厦门公司总经理孔军认为，政府出台新规对预售资金进行全程全额管理，肯定会对房企有影响，尤其是对资金实力较弱的开发商来说，压力会比较大。不过，应该说，政府出台新细则的初衷也是为了保证楼市的健康发展，防止出现“烂尾楼”或者建筑工程不到位等情况，短期或许会有波动，但长期来看，新的《实施细则》对于日后想要在厦门开发建设的房企实力有了更高的要求，准入门槛的提高对于楼市是有积极意义的。

　　此外，一些业内人士也认为，将所有的商品房项目预售资金都纳入监管，意味着开发商不能再自由随意使用预售资金，对于正规房企，影响不会太大；但对于不正规的房企，尤其是一些想“空手套白狼”的企业，则可起到防范的作用，从而更好地保障预购人的资金安全，维护预购人的权益。

　　（海西地产网 张喵喵辑）