9月4日夜间，万科[简介 最新动态]发表公告，称将出售上海万狮置业有限公司90%的股权。出售完成后，虹桥万科中心后续建设运营继续由万科推进。这标志着万科商业转型正式启动，困扰万科多年的商业版块发展模式的问题终于有了解决方案？万科庞大的社区商业未来也能采用这一模式吗？

　　16.51亿转让九成股份

　　此次收购万科属下公司股份的并非传说中的凯雷。公告显示，万科于9月4日与RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED（下称“买方”）签订出售协议，公司同意以16.51亿元出售上海万狮置业有限公司90%的股权予买方。出售完成后，公司及买方分别持有10%及90%万狮置业的股权。另外，公司与买方就万狮置业的未来经营及管理订立合营公司协议。公告最后强调，“出售后，本公司就负责后续开发及运营……有关交易符合本公司"轻资产、重运营"的发展策略”。

　　据了解，万狮置业成立于2011年12月，主要是从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目，也即虹桥万科中心。该项目为建筑面积达11万平方米的国际A级写字楼。据公告显示，截至今年8月2日，万狮置业估值约为18.3亿元。万科表示，此次出手公司预计将实现未经审计的税前收益约2.16亿元，而出售所得收益拟用于公司营运资金。

　　此次交易的买方也并非泛泛之辈，这是Recosia China Pteltd的全资子公司。该公司的实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）。后者是新加坡政府投资有限公司（GIC）负责房地产投资的分支，为世界最大的房地产投资公司之一，在全球拥有多项直接投资，主要包括写字楼、购物中心、酒店、住宅等。同时，它也通过房地产基金、信托、上市公司及贷款等间接方式进行广泛投资。

　　观察Recosia China Pteltd在中国的投资归集，其自身并未拥有房地产开发资质，也没有项目开发和项目经营管理人员，也未曾从事房地产开发的具体业务。更类似于财务投资人。万科称，“该交易为本公司提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的机会。”

　　万科商业板块轻资产化早有谋划，8月底市场就传出消息，称万科计划出售商业项目给凯雷，当中包括万科9个购物商城，交易估值在60亿至100亿元之间。对此万科并未予全部否认，其发布公告表示，相关合作正在磋商，“拟于近日与凯雷投资集团有限公司订立一份合作意向书，内容有关成立商业地产合作平台，该平台拟以收购股权或资产的方式收购公司部分商业物业”。

　　早在今年5月19日，美国凯雷集团高管AdamMetz一行就访问了万科总部，万科总裁郁亮、集团执行副总裁首席运营官张旭、高级副总裁毛大庆等高管齐集，当时万科的官方说法是向国外先进公司学习。

　　三个多月后“学习”付诸“行动”。

　　商业板块的模式困扰

　　自从2010年万科回归商业地产后，公司内部对于商业板块就是争议不断。支持者认为，未来房地产开发无法剥离商业与住宅，住宅快速周转模式决定了万科总有一天“无房可卖”，在城市化完成前，万科必须留下一些可长期提供现金回报的物业；反对者则认为，商业物业占用资金太多，而且随着电商的高歌猛进，大部分持有型商业未来回报有限。

　　正是在这个背景下，万科董事长王石发出了如果万科重回多元化，他死了也要从“骨灰盒里伸出手，搅一搅”的言论。多番交锋后，万科为自己的商业板块定下占比红线。同时在对外表述上，则定位于开发“服务于住宅的商业物业”。

　　然而问题依然难以解决，“持有物业需要低成本融资能力，万科不具备这个实力。”万科董秘谭华杰早前曾表示。而有着多年商业物业开发经验的毛大庆则为万科找了另一条发展路径。

　　去年年底，毛大庆在一个公开场合上就提出新加坡商业地产的资本化运作模式可以作为直接参考的范本。目标是“开一个商业就争取资本化掉一个”，引入基金、国际资本来减少资金占用带来的实际压力。

　　“5%的股权撬动40%的收益。”郁亮也屡屡提及铁狮门的发展模式。此次万科引入GIC RE的合作，仿佛让人看到了其中的影子。只有10%股权的万科能做到撬动40%的收益吗？合作细节万科尚未公告，但按此前谭华杰的说法，万科“轻资产”模式，将收取资产运营费用。

　　境外金融业的一位资深人士告诉记者，铁狮门地产运营公司与地产基金的关系非常密切，其大额的收益除了资产管理费用外，基金管理费用往往占据更高的份额。例如他们可以向基金收取“基础管理费用、监理费、收购管理费等。”国内由于众多的牌照监管，万科难以成立一个控制力更强的基金公司，唯有采取合作与引进的方式，话语权相对较弱。其以此推断“万科与资金方的合作，很难取得大额收益”。

　　“另外，基金管理者与开发商有着不同的利益诉求，万科庞大的社区商业并不见得就受欢迎。”有知情人士向记者表示，万科的一些商业项目凯雷等合作者并不愿意接手。

　　其实此前，万科也曾尝试不同类型的“商业轻资产”，其中之一就是国内常见的“售后返租，统一经营”模式。2011年3月位于深圳的万科红生活广场[最新消息 价格 户型 点评]就曾采用这一模式，该广场200套商铺很快就被抢购一空，万科也专门为此成立了一个专业的运营公司。

　　然而运作多年，该项目表现平平，2014年8月上旬，记者来到这个位于深圳布吉的商业广场，广场甚为冷清，铺面空置率颇高。按万科2011年的计划，万科红将是万科旗下三大商业产品之一，定位为社区生活全案和身边精品商街，然而由于各方面的原因，项目始终未能红火。

　　其实这也是国内商业物业的普遍情况，兰德咨询公司总裁宋延庆曾表示，他对部分上市地产的商用物业收益率进行统计，“除个别房企外，大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%~5%”。“境外资金投资国内商业物业，看重的是项目未来的回报。”世邦魏理仕的研究人员表示。因此他们只愿意投资于未来的商业中心或者城市中心。对于现阶段收益不高，同时未来想象空间有限的区域，“投资意欲并不高。”上述人士表示。

　　如何为万科的“服务于住宅的商业物业”找到一条轻资产模式，似乎是更大一道难题。

　　（海西地产网 徐晓虹辑）